Ein Erbbaurecht kann für ein bestehendes oder noch zu errichtendes einheitliches Gebäude bestellt werden, das sich auf benachbarte Grundstücke erstreckt (sogenanntes Nachbarerbbaurecht). § 1 Abs. 3 ErbbauRG steht dieser Gestaltung nicht entgegen. Unter einem Nachbarerbbaurecht wird ein Erbbaurecht verstanden, bei dem sich nur ein Teil des Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück befindet, während andere Gebäudeteile auf einem oder mehreren Nachbargrundstücken errichtet sind oder errichtet werden sollen. Dabei ist unerheblich, ob diese Nachbargrundstücke im Eigentum des Erbbauberechtigten stehen, er an diesen ebenfalls selbständige Erbbaurechte hat oder sie ihm auf andere Weise zur Bebauung zur Verfügung stehen.
Die Auslegung des Wortlauts von § 1 Abs. 3 ErbbauRG spricht für die Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts. Die Vorschrift regelt die räumliche Beschränkung des Erbbaurechts. Von einer solchen Beschränkung lässt sich aber sinnvoll nur sprechen, wenn der räumliche Ausübungsbereich des - stets auf dem ganzen Grundstück lastenden - Erbbaurechts auf einen Teil des Erbbaugrundstücks beschränkt wird. Dies ist bei einem Nachbarerbbaurecht nicht der Fall. Das Erbbaurecht wird nicht für das gesamte, auf mehreren Grundstücken errichtete oder zu errichtende Gebäude bestellt und sodann auf die Fläche des Erbbaugrundstücks „beschränkt“. Vielmehr wird allein das Erbbaugrundstück belastet, dieses aber räumlich vollumfänglich ausgeschöpft. Die Besonderheit besteht lediglich darin, dass der Grundstückseigentümer dem Berechtigten gestattet, ein über die Grundstücksgrenzen hinausgehendes Gebäude zu errichten oder zu haben. Die Befugnisse des Erbbauberechtigten werden in räumlicher Hinsicht nicht beschränkt, sondern allenfalls erweitert.
Die Materialien zu § 1 Abs. 3 ErbbauRG lassen deutlich erkennen, dass der historische Gesetzgeber mit dieser Vorschrift nicht die Begründung eines Nachbarerbbaurechts verbieten wollte. Die Zulässigkeit eines Erbbaurechts an einem Teil eines Gebäudes wurde deshalb abgelehnt, „weil ein solches superfiziarisches Recht, z.B. an einem einzelnen Gelasse oder Stockwerke, zu schlecht abgegrenzten und leicht zu Streitigkeiten Anlass gebenden Rechtsverhältnissen führen würde“. Die mit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs gesetzlich ausgeschlossene Neubegründung von Stockwerkseigentum sollte nicht auf dem Umweg über die Bestellung des eigentumsähnlichen Erbbaurechts an einer „Abtheilung eines Gebäudes“ ermöglicht werden.
Es ging dem Gesetzgeber somit um die Vermeidung von Abgrenzungsschwierigkeiten und Streitigkeiten, die aus einer bereichsmäßigen Aufteilung eines Gebäudes und der damit verbundenen Zuweisung von Sondereigentum an Raumgebilden resultieren können. Die Konfliktlagen, die dem Gesetzgeber bei der Schaffung von § 1 Abs. 3 ErbbauRG vor Augen standen, rührten aus der Aufteilung eines Gebäudes zwischen verschiedenen Berechtigten her. Es kam dem Gesetzgeber bei der Ablehnung von dinglichen Sonderrechten an Gebäudefragmenten darauf an, Streitigkeiten unter den dinglich Berechtigten zu verhindern.
Zu einem Nebeneinander verschiedener Berechtigter führt die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts aber gerade nicht. Sie hat vielmehr zum Ziel, einem Berechtigten die Errichtung eines von ihm sodann einheitlich genutzten Gebäudes auf mehreren Grundstücken zu ermöglichen. Konflikte zwischen verschiedenen Berechtigten entstehen beim Nachbarerbbaurecht potentiell erst mit dessen Beendigung, beim Heimfall oder bei der Zwangsvollstreckung. Die Unterbindung etwaiger sich aus einer grenzüberschreitenden Bebauung ergebender eigentumsrechtlicher Zuordnungsprobleme hatte der Gesetzgeber bei der Schaffung des § 1 Abs. 3 ErbbauRG indes nicht im Blick. Im Sinne des historischen Gesetzgebers ist daher die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes nur dann als unzulässig anzusehen, wenn sie sich innerhalb der Grenzen des belasteten Grundstücks vollzieht.
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