Sozialklausel: Wann der Mieter bei einer Kündigung erfolgreich auf die Härteklausel plädieren kann

Nach § 574 BGB kann der Mieter auch einer an sich berechtigten Vermieterkündigung widersprechen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Den wichtigsten Härtegrund stellt nach § 574 BGB der Fall dar, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Nicht zumutbar ist eine neue Wohnung allerdings noch nicht, wenn sie teurer ist, nicht im gleichen Wohnviertel liegt oder nicht so groß wie die bisherige ist. Weitere Härtegründe können hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, schwere Erkrankung, Schwangerschaft, Kinder, Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel, ein geringes Einkommen oder eine lange Mietdauer sein. Die Anwendbarkeit der Sozialklausel des § 574 BGB setzt voraus, dass die Härtegründe, auf die sich der Mieter beruft, schwerer wiegen, als das Vermieterinteresse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Nach § 574a BGB entscheidet das Gericht über die Fortsetzung des Mietverhältnisses, dessen Dauer sowie über die Bedingungen, unter denen es fortgesetzt werden soll.

Fehlender Ersatzwohnraum als Härtegrund

Ein Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Härte durch fehlenden Ersatzwohnraum nur dann verlangen, wenn er bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um eine neue Wohnung zu finden. Dies erfordert zwingend die Entfaltung von ernsthaften Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist. Erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Härtegründe finden im Rahmen der Sozialklausel keine Berücksichtigung. Den Mieter trifft die Obliegenheit, sich mithilfe von Verwandten, Bekannten, öffentlichen Stellen oder geeigneten Medien nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, was selbst bei einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt nicht entbehrlich ist (vgl. LG Berlin, 28.09.2023 - Az: 67 S 101/23). Bezieht eine Person mangels eigenen Einkommens staatliche Leistungen und beruft sich darauf, angemessenen Ersatzwohnraum aufgrund eingeschränkter finanzieller Mittel nicht beschaffen zu können, muss zudem dargelegt werden, ob und in welcher Höhe zusätzliche Sozialleistungen für eine Ersatzwohnung gewährt würden (vgl. LG Bamberg, 21.05.2021 - Az: 3 S 9/19).

Hohes Alter und lange Mietdauer

Ein hohes Lebensalter schützt in Kombination mit einer langen Mietdauer nicht automatisch vor einer Kündigung, da das hohe Alter eines Mieters ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte begründet (vgl. BGH, 03.02.2021 - Az: VIII ZR 68/19). Es kommt vielmehr maßgeblich auf die individuellen Belastungen im Einzelfall an (vgl. LG Berlin, 27.07.2004 - Az: 63 S 160/04). Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht zwingend auf eine tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache schließen. Die Entstehung einer solchen Verwurzelung hängt entscheidend von der individuellen Lebensführung ab, etwa ob soziale Kontakte in der Nachbarschaft intensiv gepflegt werden. Treten jedoch zum hohen Lebensalter und der Verwurzelung noch Erkrankungen hinzu, aufgrund derer bei einem Herauslösen aus der gewohnten Umgebung eine Verschlechterung des Gesundheitszustands zu erwarten steht, so kann spätestens dann eine Härte zu bejahen sein.

Krankheit oder Pflegebedürftigkeit

Erhebliche gesundheitliche Einschränkungen, Pflegebedürftigkeit oder drohende Lebensgefahr stellen gewichtige Härtegründe dar. Lässt der gesundheitliche Zustand einen Umzug nicht zu oder besteht zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation, kann allein dies einen Härtegrund auslösen. Beispielsweise kann eine absolute Räumungsunfähigkeit vorliegen, wenn bei chronifizierten schweren Depressionen oder extremen Angststörungen durch einen Umzug eine gravierende Verschlechterung bis hin zur Suizidalität droht (vgl. LG München I, 30.11.2016 - Az: 14 S 22534/14). Auch eine fortgeschrittene Demenzerkrankung, bei der ein Umzug mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer erheblichen Verschlechterung der allgemeinen Lebenssituation führt, begründet eine Härte, da sich der Betroffene in einer neuen Umgebung nicht mehr zurechtfinden würde (vgl. LG Essen, 20.09.2018 - Az: 10 S 84/17). Auf eine unfreiwillige Unterbringung in einem Altenheim oder Pflegeheim muss sich die betroffene Person dabei grundsätzlich nicht verweisen lassen.

Macht ein Mieter schwerwiegende gesundheitliche Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, sind die Gerichte verfassungsrechtlich zwingend gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen (vgl. BGH, 15.03.2017 - Az: VIII ZR 270/15). Beim Fehlen eigener Sachkunde müssen sich die Gerichte mittels sachverständiger Hilfe ein genaues Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind. Ein pauschales Übergehen von medizinischen Befunden oder die bloße gerichtliche Annahme einer leichten Anpassungsstörung ohne fundiertes neues medizinisches Gutachten stellt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar (vgl. BGH, 26.08.2025 - Az: VIII ZR 262/24). Auch bei extremen kardiologischen Erkrankungen, wie schweren Herzklappenfehlern mit hohem Infarktrisiko unter Belastung, darf nicht ohne Einholung eines kardiologischen Sachverständigengutachtens über die physische Räumungsfähigkeit geurteilt werden. Gesundheitsgefahren dürfen keinesfalls ignoriert werden (vgl. BGH, 28.10.2025 - Az: VIII ZR 17/25).

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