Vorratskündigung: Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unzulässig?

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Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs stellt eine der wenigen Möglichkeiten für Vermieter dar, einen unbefristeten Wohnraummietvertrag ordentlich zu beenden. Das Gesetz knüpft eine solche Kündigung jedoch an strenge Voraussetzungen, um Mieter vor willkürlichen Entscheidungen zu schützen. Dreh- und Angelpunkt ist das „berechtigte Interesse“ des Vermieters, das in § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert ist. Eine besondere Form des berechtigten Interesses ist der Eigenbedarf. Dieser liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. In der Praxis scheitern Eigenbedarfskündigungen jedoch häufig daran, dass der angebliche Bedarf zum Zeitpunkt der Kündigung noch gar nicht konkret genug ist. In solchen Fällen spricht man von einer unzulässigen Vorratskündigung.

Grundlagen der Eigenbedarfskündigung

Das Gesetz verlangt für eine wirksame Eigenbedarfskündigung, dass der Vermieter die Räume „benötigt“. Dieses Merkmal ist entscheidend und wird von den Gerichten genau geprüft. Ein bloßer Wunsch, die Wohnung irgendwann einmal selbst zu nutzen oder sie für Familienangehörige zur Verfügung zu haben, reicht hierfür nicht aus. Vielmehr muss der Nutzungswunsch auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhen (vgl. LG München I, 15.03.2023 - Az: 14 S 14047/22). Der Vermieter muss also ernsthaft beabsichtigen, die Wohnung selbst zu beziehen oder sie einer begünstigten Person zu überlassen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter sich in einer Zwangslage befindet; der Wunsch, im eigenen Eigentum zu wohnen, um beispielsweise „Herr seiner eigenen vier Wände“ zu sein, kann bereits ein nachvollziehbarer Grund sein (vgl. AG Berlin-Schöneberg, 24.06.2020 - Az: 104 C 37/20). Entscheidend ist, dass diese Absicht bei Ausspruch der Kündigung bereits gefestigt ist und nicht auf vagen Zukunftsplänen beruht.

Was genau ist eine unzulässige Vorratskündigung?

Eine Vorratskündigung liegt immer dann vor, wenn der Vermieter kündigt, obwohl der Nutzungswunsch für die Wohnung noch unklar, unsicher oder an Bedingungen geknüpft ist, deren Eintritt nicht absehbar ist. Der Vermieter kündigt sozusagen „auf Vorrat“, um sich für die Zukunft eine Option offenzuhalten, ohne dass bereits ein konkreter Bedarf besteht. Eine nur vage oder für einen späteren, unbestimmten Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung nicht (vgl. BGH, 08.05.2005 – Az: VIII ZR 368/03). Die Rechtsprechung verlangt, dass sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ hat, dass ein konkretes Interesse an einer baldigen Eigennutzung besteht (vgl. BGH, 23.09.2015 - Az: VIII ZR 297/14; BGH, 11.10.2016 - Az: VIII ZR 300/15). Dies bedeutet, dass der Eigenbedarf mit einiger Sicherheit spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist eintreten muss. Stützt sich die Kündigung lediglich auf einen wahrscheinlichen, aber nicht sicheren künftigen Eigenbedarf, ist sie unwirksam.

Ein klassisches Beispiel ist der Fall, in dem die Tochter des Vermieters nach Abschluss ihrer Ausbildung im Ausland plant, ihren Lebensmittelpunkt nach Deutschland zu verlegen und sich dafür auf verschiedene Stellen beworben hat. Solange nicht klar ist, ob sie tatsächlich ein passendes Jobangebot erhält und den Umzug vollzieht, ist der Eigenbedarf nicht hinreichend konkret. Die Kündigung wäre in einem solchen Fall eine unzulässige Vorratskündigung (vgl. AG Hamburg, 20.12.2024 - Az: 49 C 154/24). Ebenso verhält es sich, wenn ein Vermieter mit der vagen Absicht kündigt, in der Wohnung zukünftig einmal eine Pflegeperson unterbringen zu können (vgl. AG Dortmund, 02.06.2020 - Az: 425 C 3346/19).

Anforderungen an das Kündigungsschreiben

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Diese Begründungspflicht dient dem Schutz des Mieters. Er soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erhalten, um seine Interessen wahren zu können. Die im Schreiben genannten Gründe stecken den Rahmen für einen späteren Gerichtsprozess ab. Grundsätzlich können nur die dort dargelegten Fakten berücksichtigt werden. Nachträglich entstandene Gründe sind nur in Ausnahmefällen relevant.

Die Gerichte dürfen die Anforderungen an die Begründung jedoch nicht überspannen, da dies das Eigentumsrecht des Vermieters unzumutbar erschweren würde. Es ist nicht erforderlich, dass das Kündigungsschreiben bereits eine gerichtsfeste Beweisführung enthält. Es muss aber die Person, für die der Bedarf geltend gemacht wird, benennen oder zumindest identifizierbar machen und das Interesse an der Wohnung nachvollziehbar darlegen. So muss beispielsweise nicht zwingend der Name eines Lebenspartners genannt werden, wenn dieser für den Mieter ohnehin leicht zu identifizieren ist, etwa weil er im selben Haus wohnt (vgl. BVerfG, 03.02.2003 - Az: 1 BvR 619/02). Auch müssen keine exakten Quadratmeterzahlen der bisherigen Wohnung angegeben werden, wenn aus der Zimmeranzahl und der Familiengröße ersichtlich wird, warum die bisherige Wohnung zu klein ist.

Typische Indizien für eine unzulässige Vorratskündigung

In der Praxis lassen sich bestimmte Konstellationen erkennen, die häufig auf eine unzulässige Vorratskündigung hindeuten. Oftmals sind die Gründe im Kündigungsschreiben zwar scheinbar plausibel, bei genauerer Betrachtung der Umstände zeigen sich jedoch Widersprüche.

Ein starkes Indiz ist, wenn die Zukunftspläne der Bedarfsperson noch völlig im Unklaren liegen. Wenn etwa eine Kündigung für eine studierende Tochter ausgesprochen wird, diese aber noch nicht für einen Studienplatz in der betreffenden Stadt immatrikuliert ist oder sich noch nicht einmal angemeldet hat, fehlt es an der nötigen Konkretisierung (vgl. AG München, 06.12.2018 - Az: 422 C 14015/18). Auch die Tatsache, dass die Bedarfsperson die Wohnung vor der Kündigung nie besichtigt hat, kann ein gewichtiges Indiz gegen einen ernsthaften Nutzungswillen sein, insbesondere wenn die Person aus dem Ausland umziehen soll (vgl. AG Hamburg, 20.12.2024 - Az: 49 C 154/24).