Eine reine Online-Eigentümerversammlung ist ohne vorherigen Gestattungsbeschluss unzulässig und begründet eine Schadensersatzpflicht des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
Im Passivprozess - d.h. wenn die GdWE verklagt wird - ergibt sich die Befugnis und Pflicht des Verwalters, der Klage entgegenzutreten, aus seiner Organstellung. Dies gilt ausdrücklich auch für Beschlussklagen. Der Verwalter ist als Vollzugsorgan der Mehrheitsbeschlüsse berufen, den mehrheitlichen Willen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen. Diese Befugnis folgt nach neuer Rechtslage aus
§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG und umfasst sämtliche Maßnahmen zur Klageabwehr, einschließlich der Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Einlegung von Rechtsmitteln. Anders als nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG a.F. ist die Reichweite der Passivvertretungsmacht nicht mehr auf fristwahrende Prozesshandlungen beschränkt.
Ein Ausschluss des Verwalters von der Prozessvertretung setzt eine konkrete Interessenkollision voraus. Der Umstand, dass sich eine Beschlussklage gegen einen Beschluss richtet, der die Rechtsstellung des Verwalters berührt - etwa bei Beschlüssen über Abberufung, Bestellung, Entlastung oder Schadensersatzansprüche gegen ihn -, reicht für sich genommen nicht aus. Erforderlich ist vielmehr eine konkrete, ex ante unter Würdigung der Gesamtumstände festzustellende Interessengefährdung.
Die Beschlussersetzungsklage gemäß
§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG unterliegt nicht den strengen Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Ausreichend ist die Angabe des Rechtsschutzziels. Das Vorbefassungsgebot setzt voraus, dass der Kläger vor Klageerhebung erfolglos versucht hat, eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeizuführen, es sei denn, eine solche Befassung wäre erkennbar aussichtslos. Das Vorbefassungserfordernis ist erfüllt, wenn die Gemeinschaft den zugrundeliegenden Sachverhalt - hier die Frage der Schadensersatzpflicht des Verwalters - durch Fassung eines Negativbeschlusses abgelehnt hat, auch wenn der seinerzeit gestellte Antrag nicht vollständig deckungsgleich mit dem Klagebegehren war. Ein bestandskräftiger Negativbeschluss entfaltet keine Sperrwirkung gegenüber der Beschlussersetzungsklage.
Der GdWE steht bei der Frage, ob sie Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend macht, grundsätzlich ein Ermessensspielraum zu. Dieser kann dahin gehen, auf die Geltendmachung zu verzichten, etwa wenn ein solcher Anspruch offensichtlich nicht besteht oder nicht durchsetzbar ist. Es entspricht jedoch regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, auch in zweifelhaften Fällen eine gerichtliche Klärung herbeizuführen. Sind die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs schlüssig dargelegt und begründet, widerspricht ein Verzicht auf die Geltendmachung ordnungsgemäßer Verwaltung.
Das Ermessen reduziert sich auf Null, wenn es sich um eine klare Pflichtverletzung handelt, der Schaden erheblich ist und keine gewichtigen Gegengründe vorliegen. Der Umstand, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch ein laufendes Verwaltungsverhältnis bestand, reicht als Gegengrund nicht aus, wenn die Pflichtverletzung evident und der Schadensumfang bedeutsam ist. Andere Erwägungen könnten allenfalls bei leichter Fahrlässigkeit oder bloßen Bagatellbeträgen Berücksichtigung finden.
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