Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der die Kosten für den Austausch von Dachflächenfenstern im Zuge einer Dachsanierung exklusiv den Dachgeschosseigentümern auferlegt, verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Fenstertausch nicht durch den Gebrauch der Fenster, sondern allein durch die Sanierung des maroden Gemeinschaftseigentums veranlasst ist.
Sieht die Teilungserklärung bereits eine objektbezogene Erhaltungs- und Kostenlast für Fenster vor, darf diese bestehende Kostenverteilungsabrede nicht durch einen nachträglichen Beschluss unterlaufen werden, ohne dass ein sachlicher Grund für die abweichende Verteilung besteht.
Grundsätze der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen
Nach
§ 16 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Beschluss für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine von der gesetzlichen oder vereinbarten Regelung abweichende Verteilung beschließen. Den Wohnungseigentümern steht dabei aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen (
§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen wären, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (vgl. BGH, 22.03.2024 - Az:
V ZR 81/23; BGH, 22.03.2024 - Az:
V ZR 87/23).
Die Zulässigkeit der Änderung des Umlageschlüssels ist dabei nicht an das Vorliegen eines sachlichen Grundes als eigenständige, von der ordnungsgemäßen Verwaltung unabhängige Voraussetzung geknüpft (vgl. BGH, 22.03.2024 - Az:
V ZR 81/23). Erforderlich ist jedoch stets, dass die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung eingehalten werden. Bei der Umverteilung der Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG ist insbesondere auf schützenswertes Vertrauen in die bestehende Kostenverteilungsabrede Rücksicht zu nehmen und schutzwürdige Belange aus dem Inhalt und den Wirkungen vorangegangener Beschlüsse sind zu berücksichtigen (vgl. LG Frankfurt, 15.12.2022 - Az: 2-13 S 20/22).
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