Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme entgegen der bisherigen Vereinbarung nach dem Objektprinzip (d. h. gleichmäßig je Einheit) statt nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht dies bei unterschiedlich großen Einheiten regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Die richterliche Kontrolle solcher Beschlüsse ist nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt, sondern umfasst eine vollständige Angemessenheitsprüfung.
Anwendbarkeit von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auf Altvereinbarungen
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zum 01.12.2020 können Wohnungseigentümer gemäß
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss festlegen. Diese Norm gilt grundsätzlich auch für Kostenregelungen, die vor dem WEMoG vereinbart wurden, es sei denn, aus der Gemeinschaftsordnung ergibt sich ein abweichender Wille der Wohnungseigentümer (
§ 47 WEG). Eine bloße Wiedergabe des zum Zeitpunkt der Vereinbarung geltenden Rechts - etwa der früheren Regel, dass eine Änderung des Kostenschlüssels nur einstimmig möglich ist - genügt hierfür nicht. Solche Regelungen sind im Zweifel als dynamische Verweisung auf das aktuell geltende Recht zu verstehen (vgl. BGH, 27.02.2026 - Az:
V ZR 219/24; BGH, 14.02.2025 - Az:
V ZR 236/23).
Beschlusskompetenz beim Wechsel zum Objektprinzip
Nach altem Recht (§ 16 Abs. 4 WEG a. F.) war die Beschlusskompetenz für Erhaltungsmaßnahmen auf eine am Gebrauch oder an der Gebrauchsmöglichkeit orientierte Kostenverteilung beschränkt; eine Verteilung nach dem Objektprinzip (gleicher Betrag je Wohneinheit) war in der Regel nicht möglich. Das WEMoG hat diese Einschränkung beseitigt. Die Wohnungseigentümer besitzen seither grundsätzlich die Kompetenz, die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen auch über den Einzelfall hinaus und ohne Rücksicht auf den Gebrauch abweichend von der Gemeinschaftsordnung zu regeln (vgl. BGH, 22.03.2024 - Az:
V ZR 81/23).
Maßstab der richterlichen Kontrolle - Abkehr von der bloßen Willkürkontrolle
Den Wohnungseigentümern steht bei der Wahl des Kostenverteilungsschlüssels aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Entscheidend für die gerichtliche Überprüfung ist jedoch stets, ob der gewählte Maßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Die bisher verwendete Bezeichnung als „Willkürkontrolle“ hat sich als missverständlich erwiesen und wird aufgegeben: Die richterliche Kontrolle ist nicht auf die Prüfung bloßer Willkür beschränkt (vgl. BGH, 14.02.2025 - Az:
V ZR 236/23; BGH, 02.10.2020 - Az: V ZR 282/19). Ein Mehrheitsbeschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung diesen Anforderungen nicht genügt.
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