Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist für einen Minderjährigen stets nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, weil er mit dem Erwerb Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird und für deren Verbindlichkeiten auch mit seinem sonstigen Vermögen haftet. Die Genehmigung des gesetzlichen Vertreters ist daher unabhängig vom Inhalt der Gemeinschaftsordnung, dem Bestehen eines Verwaltervertrags oder einer Vermietung der Wohnung in jedem Fall erforderlich. Ist ein Elternteil mit dem Schenkenden in gerader Linie verwandt, sind beide Elternteile von der Vertretung ausgeschlossen, sodass ein Ergänzungspfleger zu bestellen ist.
Genehmigungserfordernis beim Erwerb von Wohnungseigentum durch Minderjährige
Erwirbt ein Minderjähriger eine Eigentumswohnung - auch unentgeltlich im Wege der Schenkung -, bedarf dieses Rechtsgeschäft nach
§ 107 BGB stets der Genehmigung des gesetzlichen Vertreters. Ein Rechtsgeschäft ist für den Minderjährigen nur dann „lediglich rechtlich vorteilhaft“ und damit ohne Mitwirkung des gesetzlichen Vertreters wirksam, wenn es ihm keinerlei rechtliche Nachteile bringt. Maßgeblich ist nach gefestigter Rechtsprechung allein eine isolierte Betrachtung des dinglichen Erwerbsgeschäfts, nicht eine Gesamtbetrachtung von dinglichem und schuldrechtlichem Teil (vgl. BGH, 25.11.2004 - Az: V ZB 13/04; BGH, 09.07.1980 - Az: V ZB 16/79).
Mitgliedschaft in der WEG als entscheidender Nachteil
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung wird der Minderjährige kraft Gesetzes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Als solches trifft ihn nach
§ 16 Abs. 2 WEG die Pflicht, sich entsprechend seinem Miteigentumsanteil an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie an den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung zu beteiligen. Diese Kosten können - je nach Alter und Zustand des Gebäudes - erheblich sein. Hinzu kommt die Pflicht zur Beteiligung an Sonderumlagen bei Wohngeldausfällen anderer Eigentümer.
Entscheidend ist darüber hinaus die persönliche Außenhaftung: Nach
§ 10 Abs. 8 Satz 1 Halbsatz 1 WEG haftet der Wohnungseigentümer den Gläubigern der Gemeinschaft für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit entstehen oder fällig werden. Zwar ist diese Haftung der Höhe nach auf seinen Anteil am Gemeinschaftseigentum beschränkt; in diesem Umfang haftet der Minderjährige jedoch nicht nur mit der geschenkten Eigentumswohnung, sondern auch mit seinem gesamten übrigen Vermögen. Dies entspricht der Lage beim Erwerb eines vermieteten Grundstücks, bei dem der Minderjährige kraft Gesetzes in das Miet- oder Pachtverhältnis eintritt und die daraus folgenden Verpflichtungen ebenfalls mit seinem gesamten Vermögen zu erfüllen hat (vgl. BGH, 03.02.2005 - Az: V ZB 44/04).
Keine Einschränkung durch Nießbrauch oder Einzelfallumstände
Der Umstand, dass sich die Schenkende einen lebenslangen Nießbrauch an der Eigentumswohnung vorbehalten hat und im Innenverhältnis die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung allein trägt, beseitigt den rechtlichen Nachteil für den Minderjährigen nicht. Im Außenverhältnis gegenüber Gläubigern bleibt die gesetzliche Haftung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 Halbsatz 1 WEG unberührt; sie kann nur durch Vereinbarung mit dem begünstigten Gläubiger selbst geändert werden. Zudem endet die interne Entlastung mit Beendigung des Nießbrauchs (vgl. BGH, 03.02.2005 - Az: V ZB 44/04).
Ebenso unerheblich ist, ob die Gemeinschaftsordnung Besonderheiten zu Lasten des Minderjährigen enthält, ein Verwaltervertrag besteht oder die Eigentumswohnung vermietet ist. Die bislang in Rechtsprechung und Literatur vertretene herrschende Meinung, wonach der Erwerb einer Eigentumswohnung im Grundsatz lediglich rechtlich vorteilhaft sei, wird ausdrücklich aufgegeben. Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist für einen Minderjährigen vielmehr in jedem Fall nicht lediglich rechtlich vorteilhaft.
Ausschluss der Eltern und Erfordernis eines Ergänzungspflegers
Die erforderliche Genehmigung kann nicht von den Eltern des Minderjährigen erteilt werden, wenn ein Elternteil mit dem Schenkenden in gerader Linie verwandt ist. In diesem Fall sind nach
§ 1629 Abs. 2 Satz 1 i.V.m.
§ 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB beide Elternteile von der Vertretung ausgeschlossen. Es ist daher nach
§ 1909 BGB ein Ergänzungspfleger zu bestellen, dessen Genehmigung das Grundbuchamt zur Voraussetzung des Vollzugs machen darf.
Keine Genehmigungspflicht durch das Familiengericht
Einer zusätzlichen Genehmigung durch das Familiengericht bedarf der Erwerb hingegen nicht. Das Erwerbsgeschäft stellt keine Verfügung über das Vermögen des Minderjährigen im Sinne von § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB dar. Die Erfüllung des Übereignungsanspruchs des Minderjährigen wird von § 1821 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht erfasst. Auch ein vorbehaltener Nießbrauch oder eine zur Sicherung eines Rückübereignungsanspruchs einzutragende Vormerkung begründen keine familiengerichtliche Genehmigungspflicht, da solche Einschränkungen einer Zuwendung bereits nicht dazu führen, dass die Auflassung überhaupt der Genehmigung nach § 107 BGB unterliegt, und als Teil des Erwerbsvorgangs unabhängig davon nicht nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungspflichtig sind.
