SAT-Schüsseln am Balkon: Wenn der Verwalter beschlossene Maßnahmen einfach ignoriert

Setzt der Verwalter einen wirksam gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung nicht um, kann jeder Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) im Wege der Leistungsklage auf Beschlussumsetzung in Anspruch nehmen.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren an den Außenwänden und Balkonbrüstungen des Gebäudes zahlreiche SAT-Schüsseln angebracht worden, die teilweise Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum - insbesondere Bohrlöcher in der Hausfassade - verursacht hatten. Die Eigentümerversammlung hatte zunächst im Jahr 2019 beschlossen, die betroffenen Eigentümer zur Demontage der Anlagen und zur Beseitigung der Schäden aufzufordern. Nachdem dieser Beschluss im Jahr 2021 ersatzlos aufgehoben worden war, beschlossen die Eigentümer zugleich, dass der Verwalter Kostenvoranschläge zur Beseitigung sämtlicher betroffener Anlagen einholen solle. Da weder die Kostenvoranschläge eingeholt noch weitere Maßnahmen ergriffen wurden, erhob ein Eigentümer Klage gegen die GdWE mit dem Ziel, die Entfernung der verbliebenen SAT-Anlagen und die Beseitigung der Fassadenschäden zu erwirken. Das Verfahren warf damit die grundsätzliche Frage auf, unter welchen Voraussetzungen ein Eigentümer die Gemeinschaft im Wege der Leistungsklage auf ein konkretes Handeln - insbesondere auf die Umsetzung bereits gefasster Beschlüsse - in Anspruch nehmen kann.

Im Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stehen einem Eigentümer grundsätzlich zwei verschiedene Klagearten zur Verfügung, wenn es um die Durchsetzung von Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geht: die allgemeine Leistungsklage und die Beschlussersetzungsklage. Die Abgrenzung zwischen beiden ist von erheblicher praktischer Bedeutung, da sie über Zulässigkeit und Begründetheit des jeweiligen Begehrens entscheidet.

Seit der WEG-Reform kommt der GdWE gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum zu. Daraus folgt, dass ein einzelner Eigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung im Wege der Leistungsklage gegen die Gemeinschaft geltend machen kann, sofern für das angestrebte Handeln keine (erneute) Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erforderlich ist. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine solche Klage besteht jedenfalls dann, wenn die Gemeinschaft unmittelbar tätig werden kann, ohne dass es hierfür eines weiteren Willensakts der Eigentümergesamtheit bedarf.

Ist hingegen eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung Voraussetzung für die begehrte Maßnahme, ist die Beschlussersetzungsklage gegenüber der Leistungsklage vorrangig. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Vorgehen gegen einzelne Miteigentümer in Betracht kommt - etwa bei der Durchsetzung von Beseitigungsansprüchen wegen unzulässiger baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums. Ein solches Vorgehen fällt nicht in den Kompetenzbereich des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, denn die Geltendmachung von Ansprüchen gegen Miteigentümer stellt keinen Fall untergeordneter Bedeutung im Sinne dieser Norm dar. Gleichfalls scheidet eine Handlungsbefugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG aus, wenn - wie typischerweise bei langwierigen Auseinandersetzungen - ein Eilfall erkennbar nicht vorliegt.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.