Ein faktischer Verwalter, der ohne wirksame Bestellung oder gültigen Verwaltervertrag handelt, unterliegt denselben Pflichten wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter und haftet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei Pflichtverletzungen nach § 280 Abs. 1 BGB.
Tritt jemand gegenüber einer GdWE und nach außen als Verwalter auf, ohne wirksam als solcher bestellt zu sein oder aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln verpflichtet zu sein, wird er als sogenannter faktischer Verwalter bezeichnet. Zwischen dem faktischen Verwalter und der GdWE entsteht nach allgemeiner und zutreffender Auffassung eine schuldrechtliche Sonderverbindung. Die genaue rechtliche Einordnung dieser Sonderverbindung ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten: Der BGH hat in der Vergangenheit die Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag angewendet (vgl. BGH, 07.03.1989 - Az: XI ZR 25/88; BGH, 06.03.1997 - Az: III ZR 248/95), während in der Literatur teils die gesellschaftsrechtlichen Grundsätze des fehlerhaften Anstellungsverhältnisses oder das Auftragsrecht als Rechtsgrundlage vorgeschlagen werden.
Ungeachtet dieser dogmatischen Streitfrage besteht im Ergebnis Einigkeit darüber, dass das Pflichtenprogramm des faktischen Verwalters demjenigen eines wirksam bestellten Verwalters entspricht. Dies gilt insbesondere für die Pflicht zur Wahrung der Vermögensinteressen der GdWE und das Verbot unberechtigter Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen. Auf die Frage, welches Schuldverhältnis der Haftung zugrunde liegt, kommt es für die Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB daher nicht an: Verletzt der faktische Verwalter seine Pflichten, haftet er der GdWE nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz. Ein Verschulden wird dabei nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet.
Eine objektive Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der faktische Verwalter Zahlungen aus dem Vermögen der GdWE für Verbindlichkeiten veranlasst, zu deren Begleichung die GdWE nicht verpflichtet ist. Für die schlüssige Darlegung einer solchen Pflichtverletzung durch die GdWE genügt der Vortrag, dass die betreffenden Zahlungen ohne rechtliche Verpflichtung der Gemeinschaft veranlasst wurden. Ob und inwieweit dieser Vortrag weiter zu substantiieren ist, richtet sich nach dem Vorbringen des Gegners, also des faktischen Verwalters.
Für das Entfallen des Schadens oder eine Vorteilsanrechnung - etwa mit der Begründung, die Gemeinschaft habe durch die getätigten Zahlungen eigene Aufwendungen erspart - trägt grundsätzlich der Schädiger, mithin der faktische Verwalter, die Darlegungslast (vgl. BGH, 17.10.2003 - Az: V ZR 84/02). Pauschale Behauptungen einer ersparten Aufwendung ohne konkreten Tatsachenvortrag dazu, welche Kosten der GdWE angefallen wären, wenn sie die betreffenden Leistungen selbst in Auftrag gegeben hätte, sind dabei nicht ausreichend, um die Vorteilsanrechnung zu begründen.
Tritt jemand gegenüber einer GdWE und nach außen als Verwalter auf, ohne wirksam als solcher bestellt zu sein oder aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln verpflichtet zu sein, wird er als sogenannter faktischer Verwalter bezeichnet. Zwischen dem faktischen Verwalter und der GdWE entsteht nach allgemeiner und zutreffender Auffassung eine schuldrechtliche Sonderverbindung. Die genaue rechtliche Einordnung dieser Sonderverbindung ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten: Der BGH hat in der Vergangenheit die Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag angewendet (vgl. BGH, 07.03.1989 - Az: XI ZR 25/88; BGH, 06.03.1997 - Az: III ZR 248/95), während in der Literatur teils die gesellschaftsrechtlichen Grundsätze des fehlerhaften Anstellungsverhältnisses oder das Auftragsrecht als Rechtsgrundlage vorgeschlagen werden.
Ungeachtet dieser dogmatischen Streitfrage besteht im Ergebnis Einigkeit darüber, dass das Pflichtenprogramm des faktischen Verwalters demjenigen eines wirksam bestellten Verwalters entspricht. Dies gilt insbesondere für die Pflicht zur Wahrung der Vermögensinteressen der GdWE und das Verbot unberechtigter Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen. Auf die Frage, welches Schuldverhältnis der Haftung zugrunde liegt, kommt es für die Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB daher nicht an: Verletzt der faktische Verwalter seine Pflichten, haftet er der GdWE nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz. Ein Verschulden wird dabei nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet.
Eine objektive Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der faktische Verwalter Zahlungen aus dem Vermögen der GdWE für Verbindlichkeiten veranlasst, zu deren Begleichung die GdWE nicht verpflichtet ist. Für die schlüssige Darlegung einer solchen Pflichtverletzung durch die GdWE genügt der Vortrag, dass die betreffenden Zahlungen ohne rechtliche Verpflichtung der Gemeinschaft veranlasst wurden. Ob und inwieweit dieser Vortrag weiter zu substantiieren ist, richtet sich nach dem Vorbringen des Gegners, also des faktischen Verwalters.
Für das Entfallen des Schadens oder eine Vorteilsanrechnung - etwa mit der Begründung, die Gemeinschaft habe durch die getätigten Zahlungen eigene Aufwendungen erspart - trägt grundsätzlich der Schädiger, mithin der faktische Verwalter, die Darlegungslast (vgl. BGH, 17.10.2003 - Az: V ZR 84/02). Pauschale Behauptungen einer ersparten Aufwendung ohne konkreten Tatsachenvortrag dazu, welche Kosten der GdWE angefallen wären, wenn sie die betreffenden Leistungen selbst in Auftrag gegeben hätte, sind dabei nicht ausreichend, um die Vorteilsanrechnung zu begründen.
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BGH, 30.01.2026 - Az: V ZR 76/25
ECLI:DE:BGH:2026:300126UVZR76.25.0
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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