Irrtum über Mietminderung schützt nicht vor Kündigung

Wer die Miete ohne rechtlichen Grund nicht oder nicht vollständig zahlt, begeht eine nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung - auch dann, wenn er irrtümlich von einem Minderungsrecht ausgegangen ist. Übersteigt der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten eine volle Monatsmiete, ist die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt. Ein Schimmelbefall an eingebrachten Gegenständen des Mieters - hier: Büchern - begründet kein Minderungsrecht, da es sich hierbei um einen Mangelfolgeschaden handelt, nicht um einen Mangel der Mietsache selbst.

Ordentliche Kündigung bei Zahlungsrückstand und unberechtigter Mietminderung

Leistet ein Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate die Miete nicht beziehungsweise nicht vollständig und übersteigt der kumulierte Rückstand eine volle Monatsmiete, liegt eine nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Diese Pflichtverletzung berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses und eröffnet nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB einen Räumungsanspruch. Maßgeblich für die Beurteilung der Erheblichkeit ist dabei das objektive Gewicht der Vertragsverletzung. Nichtzahlung in einem Umfang, der sogar die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB rechtfertigen würde, erfüllt diesen Maßstab ohne Weiteres.

Mietminderung setzt einen tatsächlich bestehenden Mangel voraus

Ein Minderungsrecht besteht nur, wenn die Mietsache selbst mangelhaft ist. Befindet sich Schimmel nicht an der Bausubstanz der Wohnung, sondern ausschließlich an eingebrachten Gegenständen des Mieters - vorliegend an Büchern -, handelt es sich nicht um einen Mangel der Mietsache, sondern um einen Mangelfolgeschaden. Ein solcher Schaden entsteht zwar infolge eines ursprünglich vorhandenen Mangels - hier einer Wanddurchfeuchtung durch eine Leitungsundichtigkeit im Nachbarhaus -, betrifft aber das Eigentum des Mieters und nicht die gemietete Wohnung als solche. Eine auf diesen Umstand gestützte Minderung ist daher rechtlich nicht tragfähig. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch nach § 536 a Abs. 1 BGB wäre überdies, dass der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder mit der Behebung in Verzug geraten ist - beides war hier nicht der Fall.

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