Wohngemeinschaften

Mietrecht

Wird eine Wohnung an mehrere Personen vermietet, stellt sich die Frage, inwieweit das Auswechseln einzelner Mieter (als Mitglieder einer Wohngemeinschaft) zulässig ist. Aus dieser Frage ergeben sich sowohl für den Vermieter als auch für die Mieter weitergehende Konsequenzen. Da der historische Gesetzgeber des BGB diese in der heutigen Vertragspraxis häufig auftretende Frage nicht als regelungsnotwendig erkannt hat, lässt sie sich nur wie folgt durch Auslegung des Mietvertrags beantworten.

Entscheidend ist hierbei, ob der Vermieter an bestimmte Personen bzw. an eine bestimmte Personengruppe oder nur an eine bestimmte Personenzahl vermietet hat.

Legt der Vermieter auf bestimmte Personen besonderen Wert oder macht er bereits bei Vertragschluss gegen die mit einem Wechsel verbundene Unruhe und Unsicherheit ausdrücklich Bedenken geltend, ist davon auszugehen, dass ein Wechsel der Mieter nicht zulässig ist.

Aber auch für den Fall, dass im Mietvertrag nur eine bestimmte Personengesamtzahl festgelegt wurde, müssen die wohnberechtigten Personen (der Wohngemeinschaft) grundsätzlich namentlich aufgeführt werden. Geschieht das nicht, muss auf andere Weise klargestellt werden, wer Mieter ist und wie sich der Kreis und die Zahl der wohnberechtigten Personen bestimmen. Ist selbst durch Auslegung nicht zu klären, wer der Mieter sein soll, fehlt es an einem gültigen Mietvertrag.

Die Zulässigkeit des Auswechselns von Mietern im Rahmen der zulässigen Gesamtpersonenzahl kann nun von vorneherein im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Es ist aber für den Fall, dass das nicht geschehen ist, auch eine schlüssige Vertragserweiterung  möglich, d.h. die Zulässigkeit muss  nicht notwendiger Weise schriftlich im Vertrag fixiert sein. Dies ist insbesondere in Betracht zu ziehen, wenn der Vermieter an eine Wohngemeinschaft vermietet, deren Zusammensetzung aufgrund des Status der Mieter (z.B. bei Studenten, Gastarbeitern) fluktuiert. Genauso wird man einer Wohngemeinschaft einen Anspruch auf Auswechslung ihrer Mitglieder gewähren müssen, wenn der Vermieter jahrelang einem Wechsel von Mitgliedern in der Wohngemeinschaft nicht widersprochen hat, auf Mieterseite ein wichtiger Grund vorliegt und die Belange des Vermieters - auch was die Sicherstellung der vollständigen und pünktlichen Mietzinszahlung anbelangt - nicht  berührt werden. So muss der Vermieter beispielsweise einen Wechsel nicht hinnehmen, sofern ihm  der Nachfolger aus Gründen, die in dessen Person liegen, unzumutbar ist. Zu beachten ist jedoch in jedem Fall, dass von den Mietern die vertraglich vereinbarte Gesamtpersonenzahl nicht überschritten werden darf.

Wird nun das Auswechseln einzelner Mitglieder einer Wohngemeinschaft als zulässig angesehen, muss der Vermieter den durch die Vielzahl und den gelegentlichen Wechsel der Bewohner verursachten größeren Verschleiß, vermehrten Lärm und unsachgemäßere Pflege in Kauf nehmen, darüber hinausgehende Störungen aber nicht, auch wenn sie sich aus der Eigenart einer Wohngemeinschaft ergeben.

Weiterhin gilt, dass, wenn in der Wohngemeinschaft weder Personen noch Namen genannt werden, mit dem Ausscheiden aus der Wohngemeinschaft auch die Verpflichtung, künftige Mietzahlungen zu entrichten, endet. Sofern das ausgeschiedene Mitglied jedoch als Mitmieter genannt ist, haftet es weiterhin auf Zahlung der Miete, es sei denn, der Vermieter entlässt es ausdrücklich, oder durch schlüssiges Verhalten (Streichung oder Namenswechsel im Mietvertrag) aus dem Vertrag.

Hat der ausscheidende Mitmieter an den Vermieter eine Kaution, Mietvorauszahlung oder einen Finanzierungsbeitrag für die Wohngemeinschaft geleistet, so hat er gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Rückzahlung etwa nicht verbrauchter Teile. Vielmehr muss er sich deswegen mit den übrigen Mitmietern auseinandersetzen.

Letzte Aktualisierung: 09.07.2018

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