Eine Heizungs- und Belüftungsanlage, die dem bei der Gebäudeerrichtung maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet, begründet keinen
Mietmangel im Sinne des
§ 536 BGB - auch dann nicht, wenn ihr Betrieb im Vergleich zu modernen Anlagen mit höheren Energiekosten verbunden ist. Aus dem mietrechtlichen
Wirtschaftlichkeitsgebot lässt sich weder im Wohnraum- noch im Gewerberaummietrecht ein Anspruch des Mieters auf
Modernisierung einer vertragsgemäßen Heizungsanlage ableiten.
Ein Mietmangel im Sinne des § 536 BGB liegt nur dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache (Ist-Beschaffenheit) von ihrer vertraglich geschuldeten Beschaffenheit (Soll-Beschaffenheit) abweicht. Die Soll-Beschaffenheit wird primär durch die Vereinbarungen der Parteien bestimmt. Fehlen ausdrückliche Regelungen, ist durch Auslegung nach den §§ 133, 157, 242 BGB zu ermitteln, welchen Standard der Mieter vertraglich beanspruchen kann. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (vgl. BGH, 05.06.2013 - Az:
VIII ZR 287/12). Die Beurteilung, ob eine Abweichung den vertragsgemäßen Mietgebrauch mehr als nur unwesentlich beeinträchtigt, obliegt in erster Linie dem Tatrichter, dessen Würdigung das Revisionsgericht auf zutreffende Rechtsanwendung und verfahrensfehlerfreie Feststellungen hin überprüft .
Werden dem Mietvertrag technische Baubeschreibungen als Anlagen beigefügt und zum Vertragsinhalt erhoben, definieren diese den vom Vermieter geschuldeten Standard in Bezug auf die technische Gebäudeausstattung. Sieht eine solche Baubeschreibung ausdrücklich die Wiederverwendung einer bereits vorhandenen Heizungs- und Lüftungsanlage vor, beschränkt sich die Leistungspflicht des Vermieters auf den Zustand, den diese Anlage einschließlich ihrer Regelungstechnik zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufwies. Bestehen die Mieträume aus einem vorhandenen Gebäudebestand und hat der Mieter durch Unterzeichnung des
Mietvertrages diese technische Ausstattung als vertragsgemäß akzeptiert, ist eine spätere Berufung auf die mangelnde individuelle Regelbarkeit der Anlage ausgeschlossen, sofern diese dem Stand der Technik zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung entsprach. Andernfalls käme es zu einer vom Gesetz nicht vorgesehenen Modernisierungspflicht des Vermieters.
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