Bei der Vermietung von Gewerberäumen kann der Vermieter berechtigt sein, bei
Zahlungsverzug des Mieters das Schloss der Mieträume bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist auszutauschen, um sein
Vermieterpfandrecht zu sichern. Eine Verletzung der Pflicht zur Gebrauchsgewährung liegt nicht automatisch vor, wenn der Zutritt durch den Schlosswechsel verhindert wird. Entscheidend ist, ob der Mieter den Gebrauch der Mietsache tatsächlich noch in Anspruch nehmen wollte oder bereits vollständig ausgezogen war.
Die Pflicht zur Mietzahlung entfällt grundsätzlich nur dann, wenn der Vermieter die Gebrauchsgewährung schuldhaft vereitelt (§§
535,
536 BGB a.F.). Im Rahmen der Beweislast trägt der Vermieter die Verantwortung dafür, dass ihn an der Verhinderung des Gebrauchs kein Verschulden trifft. Eine generelle Vermutung, dass ein Vermieter den Austausch der Schlösser ohne rechtlichen Grund veranlasst, besteht nicht. Bei ausstehenden Mieten und erkennbarer Räumungsabsicht des Mieters kann der Schlosswechsel als Sicherungsmaßnahme zur Wahrung des Vermieterpfandrechts gerechtfertigt sein.
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