Ist eine formularmietvertragliche Schönheitsreparaturklausel
unwirksam, entfällt damit nicht das Recht des Vermieters, einen Zuschlag zur
ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Ein solches
Mieterhöhungsverlangen verstößt weder gegen den Sanktionscharakter noch gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, da es ausschließlich auf künftige Mietzeiträume gerichtet ist. Die Höhe des Zuschlags richtet sich dabei nach den konkreten Verhältnissen des Mietverhältnisses.
Schönheitsreparaturen als Vermieterpflicht
Nach dem gesetzlichen Leitbild des
§ 535 BGB obliegt es dem Vermieter, die gemietete Wohnung in einem zum
vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten. Die Durchführung von
Schönheitsreparaturen ist damit originär eine Hauptpflicht des Vermieters. Nach ständiger Rechtsprechung ändert sich an diesem Charakter auch dann nichts, wenn diese Pflicht vertraglich auf den Mieter übertragen wird - sie bleibt eine Hauptpflicht des
Mietvertrages. Die Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter hat dementsprechend erheblichen Einfluss auf die Kalkulation des Mietpreises: Ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wird dieser Aufwand bei der Festsetzung der Miete typischerweise nicht als mieterhöhender Faktor berücksichtigt.
Mietspiegel und Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Mietspiegelwerte spiegeln in der Regel die ortsüblich geübte Vermietungspraxis wider. Sieht diese Praxis - wie verbreitet - vor, dass Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden, enthält der
Mietspiegel regelmäßig keine gesonderten Werte für den Fall, dass der Vermieter diese Kosten selbst trägt. Da die Regelung über die Übernahme von Schönheitsreparaturen ein Umstand ist, der erheblichen Einfluss auf den Mietwert einer Wohnung hat und daher für eine gerechte Bestimmung des Marktwertes wesentlich ist, ist er auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Der Vermieter, der sich bei einem Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel bezieht, der keine Werte für die Schönheitsreparaturen enthält, ist daher berechtigt, zu den Mietspiegelwerten einen entsprechenden Zuschlag zu verlangen.
Kein Ausschluss des Zuschlags durch Unwirksamkeit der Klausel
Die Berechtigung des Vermieters, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, entfällt nicht dadurch, dass die ursprünglich im Formularmietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel nach § 307 BGB unwirksam ist. Soweit vertreten wird, ein Zuschlag könne in diesem Fall nicht verlangt werden, weil dies dem Sanktionscharakter des § 307 BGB zuwiderlaufe oder das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unterlaufe, überzeugt diese Auffassung nicht.
Es besteht kein sachlicher Grund für eine Differenzierung danach, ob die Mietvertragsparteien von vornherein auf eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter verzichtet haben oder ob sich erst nachträglich die Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel herausstellt. In beiden Konstellationen ist gleichermaßen zu ermitteln, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete unter den konkreten vertraglichen Umständen ist. Die Wertung des § 307 BGB wird dabei nicht missachtet, weil das Mieterhöhungsverlangen ausschließlich auf künftige Zeiträume gerichtet ist - eine rückwirkende zusätzliche Belastung des Mieters findet gerade nicht statt. Durch das zukunftsbezogene Mieterhöhungsverlangen wird vielmehr eine marktorientierte, am tatsächlichen Leistungsaustausch ausgerichtete Miete hergestellt. Ein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion scheidet ebenfalls aus, weil die unwirksame Klausel nicht aufrechterhalten, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete eigenständig neu ermittelt wird.
Grenzen der Pauschalberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung
Anerkannt ist damit zwar dem Grunde nach das Recht auf einen Zuschlag. Für die Bestimmung der Höhe des Zuschlags gilt jedoch, dass eine pauschale Berechnung nach
§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht ohne weiteres herangezogen werden kann. Der konkret geschuldete Erhöhungsbetrag bemisst sich vielmehr danach, was der Mieter bei ordnungsgemäßer Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen tatsächlich aufgewandt hat oder hätte aufwenden müssen. Diese tatsächlichen Kosten liegen erfahrungsgemäß regelmäßig unterhalb der Kosten einer Renovierung durch einen Fachhandwerker, auf denen die Pauschalwerte der Berechnungsverordnung basieren. Bei langjährigen Mietverhältnissen, in denen die tatsächliche Handhabung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht dargelegt ist, erscheint eine abstrakte Pauschalberechnung daher problematisch; Abschläge können geboten sein. Auch der Sanktionscharakter des § 307 BGB kann insoweit wertend Einfluss nehmen.
