Mietverträge enthalten ganz regelmäßig ungültige Klauseln, in denen Vermieter dem Mieter Verpflichtungen aufbürden, die der Mieter nicht tragen muss. So enthält nahezu jeder
bei uns geprüfter Mietvertrag eine oder mehrere ungültige Klauseln. Dies liegt hauptsächlich daran, dass sich das Mietrecht mieterfreundlicher entwickelt und in der Folge ehemals zulässige Klauseln nicht mehr wirksam sind.
Doch wie geht man als (ggf.) potenzieller Mieter mit so einer Situation sinnvoll um?
Was gilt grundsätzlich bei ungültigen Klauseln?
Grundsätzlich sind nur Vereinbarungen wirksam, die gegenüber den gesetzlichen Regelungen einen Vorteil für den Mieter darstellen. Benachteiligt werden dürfen sie nicht.
Deshalb sind Mieter auch nicht verpflichtet, Klauseln, die ungültig sind, zu erfüllen. Denn durch solche Klausel würde der Mieter übervorteilt werden. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag mit solchen Klauseln unterschrieben wurde. In einem solchen Fall wird die ungültige Klausel durch die gesetzliche Regelung ersetzt.
Ungültige Klauseln im Mietvertrag führen jedoch nicht dazu, dass der gesamte Vertrag ungültig ist, wenn eine salvatorische Klausel im Mietvertrag aufgenommen wurde. Dies ist eine Regelung, die festlegt, dass der Vertrag auch dann weiterhin gültig bleibt, wenn eine oder mehrere seiner Bestimmungen unwirksam oder nicht durchsetzbar sind. Die unwirksame Bestimmung wird dann durch eine gültige Regelung ersetzt, die dem wirtschaftlichen Zweck der ursprünglichen Bestimmung möglichst nahekommt.
Hat ein Mieter aufgrund einer ungültigen Klausel bereits Zahlungen geleistet, so können diese Zahlungen zurückgefordert werden. Die Verjährungsfrist für die Rückforderung von Zahlungen aufgrund ungültiger Klauseln beträgt in der Regel 3 Jahre nach Kenntnisnahme des Schadens (hier der ungültigen Klausel).
Eine Sammlung von häufig verwendeten ungültigen Vertragsklauseln haben wir für Sie
hier zusammengestellt.
Wie sollte sich der Mieter bei Vertragsverhandlungen verhalten?
Da Mieter bei übervorteilenden Klauseln sehr gut geschützt sind, können vor Vertragsschluss ungültige Klauseln im Mietvertrag getrost ignoriert werden. Der Mieter braucht mit dem Vermieter um solche Klausel nicht verhandeln und kann den Vertrag auch mit diesen Klauseln unterschreiben. Die nachteiligen Regelungen erhalten ohnehin keine Geltung und der Mieter erspart sich eine Diskussion mit dem Vermieter, die eventuell dazu führt, dass der Mietvertrag gar nicht abgeschlossen wird.
Es spricht aber auch nichts dagegen, den Vertrag vor der Unterschrift
prüfen zu lassen. Ein Vermieter, der sich seines Vertrags sicher ist, dürfte damit keine Probleme haben. In diesem Zusammenhang kann auch geprüft werden, ob die Vorauszahlungen für die
Betriebskosten realistisch sind und ansonsten keine unzutreffenden Vereinbarungen enthalten sind, die später zum Nachteil werden können (z.B. die Erklärung dass die Wohnung renoviert übernommen wird, obwohl dies nicht der Fall ist oder ein langfristiger beiderseitiger Kündigungsausschluss).
Wie verhält man sich richtig, wenn man den Verdacht hat, dass eine Klausel ungültig ist?
Hat ein Mieter während des Mietverhältnisses den Verdacht, dass eine Vertragsklausel ungültig ist bzw. geworden ist, so ist es ratsam, den Vertrag zunächst
anwaltlich prüfen zu lassen. Nicht jede Formulierung, die dem Mieter nicht gefällt oder diesen scheinbar übervorteilt ist am Ende auch tatsächlich unwirksam.
Ergibt die Prüfung, dass die Klausel tatsächlich unwirksam ist, sollte zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseinandersetzung der Vermieter auf diesen Umstand hingewiesen werden. Dies ermöglicht es dem Vermieter, seinerseits die Klausel zu überprüfen und ggf. direkt deren Unwirksamkeit zu akzeptieren. Sofern der Vermieter sich der Rechtsauffassung nicht anschließen sollte, kann der Mieter die Klausel ignorieren und es auf eine gerichtliche Klärung ankommen lassen.
Kommt es darauf an, ob es sich um ein eine AGB-Klausel oder individuell ausgehandelte Klausel handelt?
Ob eine Klausel ungültig ist oder nicht, kann davon abhängig sein, ob es sich um eine vorformulierte Vertragsbedingung oder um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung handelt. Bei vorformulierten Vertragsbedingungen handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), für die ein strengerer Maßstab hinsichtlich der Gültigkeit gilt.
AGB-Klauseln dürfen nicht gegen Treu und Glauben verstoßen, überraschend oder intransparent – also schwer verständlich - sein oder in anderer Weise gegen das Gesetz verstoßen.
In welcher Form der Vermieter seinen Mietvertrag als AGB nutzt, ist unerheblich. Es genügt, wenn der gleiche Text mehrfach verwendet wird. Bei gewerblichen Vermietern genügt die einmalige Verwendung. Auch ein vom Vermieter genutzter Mustervertrag unterliegt diesen Regelungen.
Individuellen Vereinbarungen ist dagegen kaum Grenzen gesetzt. Sie dürfen nur nicht sittenwidrig sein oder gegen das Gesetz verstoßen. Hierzu ist es notwendig, dass Mieter und Vermieter über bestimmte Vertragspunkte verhandelt bzw. diskutiert haben - dies kann schriftlich oder auch mündlich erfolgen. Wichtig ist jedoch, dass beide Vertragsparteien bei der Gestaltung der Klausel frei sind und die Gelegenheit haben, alternativ eigene Vorschläge einzubringen.
Mietvertrag: Diese ungültigen Passagen kann der Mieter ignorieren 
