Wer eine Wohnung in unmittelbarer Nähe einer Kaimauer an einer stark befahrenen Wasserstraße anmietet, kann wegen Emissionen anlegender Schiffe keine
Mietminderung geltend machen. Das Minderungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den betreffenden Umstand bei Vertragsschluss kannte oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannte. Dasselbe gilt für Beeinträchtigungen durch
Bauarbeiten, auf die im
Mietvertrag ausdrücklich hingewiesen wurde und die bei Einzug bereits sichtbar im Gange waren.
Ausschluss der Mietminderung bei Kenntnis des Mangels
Das Minderungsrecht des Mieters nach
§ 536 BGB ist gemäß
§ 536b BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kannte oder ihm dieser infolge grob fahrlässiger Unkenntnis verborgen geblieben ist - es sei denn, der Vermieter hat den Mangel arglistig verschwiegen. Die Kenntnis im Sinne dieser Vorschrift setzt dabei keine vollständige Fehleinschätzung des Ausmaßes voraus; eine Fehleinschätzung über Umfang und Dauer einer Gebrauchsbeeinträchtigung ist unbeachtlich und gilt als Kenntnis des Mangels.
Schiffsemissionen als vorhersehbare Beeinträchtigung einer Rheinufer-Wohnung
Wer eine Wohnung unmittelbar an einer kilometerlangen Kaimauer einer stark befahrenen Wasserstraße anmietet, muss damit rechnen, dass dort Binnenschiffe anlegen und dabei Lärm-, Geruchs- und Schadstoffimmissionen verursachen.
Vorliegend war bereits bei der Besichtigung der Wohnung ohne Weiteres erkennbar, dass sich direkt davor eine Kaimauer mit Treppenstufen bis zur Wasseroberfläche befand - ein eindeutiger Anhaltspunkt für regulären Schiffsverkehr. Dass der Rhein zu den meistbefahrenen Schifffahrtsstraßen Europas zählt und Schiffe bei Ruhepausen am Ufer anlegen, ist allgemein bekannt. Auch der Straßenname „Im Zollhafen“ ließ auf die hafentypische Nutzung schließen. Eine Pflicht des Vermieters zur ausdrücklichen Aufklärung besteht bei derart offensichtlichen Gegebenheiten nicht.
Bauarbeiten im Umfeld: Kenntnis durch Besichtigung und vertragliche Hinweisklausel
Gleiches gilt für Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der unmittelbaren Umgebung der Mietsache. Ist ein Bauprojekt bei Einzug erkennbar erst teilweise fertiggestellt - vorliegend war eines der drei sog. Kranhäuser im Kölner Rheinauhafen erst bis zur halben Höhe im Rohbau vollendet -, muss der Mieter mit erheblichen weiteren Arbeiten rechnen. Wird der Mieter zusätzlich durch eine ausdrückliche Klausel im Mietvertrag auf bevorstehende Nachbarbebauung hingewiesen, ist das Minderungsrecht nach § 536b BGB ausgeschlossen, auch wenn der genaue Umfang und die Dauer der Beeinträchtigungen nicht absehbar waren.
Kein Zurückbehaltungsrecht bei vertragsgemäß vereinbartem Zustand
Zwar kann ein Mieter den Erfüllungsanspruch aus
§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB grundsätzlich auch dann noch über § 320 BGB als Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn eine Minderung nach § 536b BGB ausgeschlossen ist. Ein Erfüllungsanspruch nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB scheidet jedoch aus, wenn die Mietvertragsparteien einen bei Überlassung der Mietsache vorhandenen Zustand als vertragsgemäß vereinbart haben. Ein solcher Schluss liegt nahe, wenn der Mieter den Mietvertrag in positiver Kenntnis eines bestimmten Umstands abschließt, also die Mietsache so, wie sie ist, akzeptiert. Dies gilt ausdrücklich auch für offenkundig und selbstverständlich vorliegende Umstände, die nicht schriftlich festgehalten werden müssen - wie etwa das Anlegen von Schiffen an einer Kaimauer einer stark befahrenen Wasserstraße.
Anforderungen an den Nachweis einer rechtsverbindlichen Zusicherung
Behauptet ein Mieter, der Vermieter habe mündlich eine verbindliche Zusage über den Abschluss von Bauarbeiten gemacht, trägt er hierfür die Beweislast. Für die richterliche Überzeugungsbildung ist ein so hoher Grad an Gewissheit erforderlich, dass vernünftige Zweifel Schweigen geboten wird, ohne sie vollständig auszuschließen. Spricht der schriftliche Mietvertrag gegen die behauptete Zusage - etwa weil eine entsprechende Regelung keinen Eingang in den Vertragstext gefunden hat -, genügt die persönliche Anhörung des Mieters allein regelmäßig nicht für den erforderlichen Beweis. Eine Parteivernehmung von Amts wegen gemäß § 448 ZPO setzt eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit des Parteivortrags voraus; diese ist nicht gegeben, wenn die Zeugenaussage unergiebig ist und der Vertragstext keinen bestätigenden Anhaltspunkt enthält. Auch der Grundsatz der Waffengleichheit gebietet keine Parteivernehmung, wenn dem Mieter rechtliches Gehör nach § 141 ZPO gewährt wurde.
