Kommt der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter neben einer
Kündigung oder
Räumungsklage auch von seinem Pfandrecht gebrauch machen, um offene Forderungen auszugleichen.
Gesetzliche Grundlage
Vermieter haben ein gesetzliches Pfandrecht (
§ 562 BGB ff.) an vom Mieter in die Mietwohnung eingebrachten Sachen. Dieses Recht dient der Anspruchssicherung gegen den Mieter und besteht nur dann, wenn ein gültiger
Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter besteht.
Das Vermieterpfandrecht gilt sowohl für Wohnraummietverträge als auch für gewerbliche Mietverträge.
Wendet der Vermieter sein Pfandrecht an, so kann nicht gleichzeitig eine Räumungsklage angestrebt werden. Dies gilt zumindest so lange, wie die offenen Forderungen durch das Pfandrecht gedeckt sind.
Wann entsteht das Vermieterpfandrecht?
Kann der Mieter berechtigte Forderungen (z.B. Mietzahlungen,
Betriebskosten, Schadensersatzansprüche) des Vermieters nicht nachkommen, so kann der Vermieter das Vermieterpfandrecht nutzen.
Das Pfandrecht umfasst bereits fällige Ansprüche gegen den Mieter, die aus dem Mietverhältnis herrühren ebenso wie Entschädigungsforderungen und im laufenden und dem folgenden Mietjahr fällig werdende Miete.
Das Pfandrecht umfasst jedoch nicht spätere Mietforderungen oder künftige Entschädigungsforderungen des Vermieters.
| Das Pfandrecht kann also beispielsweise in folgenden Fällen ausgeübt werden: |
| Mietrückstände |
| Nebenkostenrückstände |
| Anspruch auf Nutzungsentschädigung |
| Ansprüche wegen unterlassener Mängelanzeigen |
| Schadensersatz bei beschädigten Mietsachen |
Was unterliegt dem Vermieterpfandrecht und was nicht? Im Rahmen des Vermieterpfandrechts können alle pfändbaren Sachen, die vom Mieter nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck in die Räume gebracht wurden und die dem Mieter gehören, gepfändet werden.
Der Vermieter kann also nicht jeden beliebigen Gegenstand des Mieters pfänden. Zudem muss der Gegenstand auch pfändbar sein. Grundsätzlich unpfändbar sind Gegenstände, die für den alltäglichen Bedarf zwingend benötigt werden (§ 811 ZPO). Daher kann der Vermieter Kleidungstücke aber auch diverse Einrichtungsgegenstände (z.B. Waschmaschine, Herd, Bett etc.) nicht pfänden.
Der Vermieter kann weiterhin folgende Sachen des Mieters nicht pfänden:
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