Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenNach
§ 543 BGB kann der Mieter aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn die Fortführung des Mietverhältnisses für den Mieter unzumutbar ist.
Wann ist eine fristlose Kündigung des Mieters berechtigt?
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Hierbei sind alle Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu berücksichtigen, insbesondere ein Verschulden des Vermieters und dann die beiderseitigen Interessen abzuwägen.
Voraussetzung für eine fristlose Kündigung ist in erster Linie die Unzumutbarkeit, so dass diese auch dann möglich ist, wenn kein schuldhaftes Verhalten des Vermieters vorliegt.
Berechtigt ist eine fristlose Kündigung des Mieters beispielsweise dann, wenn der Mieter die Wohnung praktisch nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann.
Beispiele, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können, sind:
- Völlig durchfeuchtete Wohnung
- Heizungsausfall im Winter
- Nichteinhaltung der baulichen Sicherheitsstandards
- Gesundheitsgefährdung durch die Mietsache
- Gesundheitsgefährdender Schimmelbefall
- Andauernde, erhebliche Ruhestörung
- Unzumutbare Belästigungen durch andere Mieter oder den Vermieter
- Nichtumsetzung vertraglich vereinbarter Renovierungsarbeiten durch den Vermieter
- Unerlaubtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter
- Anderweitige Vermietung der Wohnung durch den Vermieter
- Andere Vertragsverletzungen durch den Vermieter
Die fristlose Kündigung kann übrigens bei Vorlage eines entsprechenden Kündigungsgrunds auch dann ausgesprochen werden, wenn der
Mietvertrag eine ordentliche Kündigung nicht ermöglicht (z.B. Zeitmietvertrag, bei Ausschluss des Kündigungsrechts).
Wann ist eine fristlose Kündigung des Mieters unberechtigt?
Es liegt kein wichtiger Grund vor, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, wenn es sich um Umstände aus der Sphäre des Mieters handelt (z.B. wenn die Wohnung mittlerweile zu klein oder zu teuer geworden ist) oder wenn der Umstand vom Mieter selber herbeigeführt wurde (z.B. wenn dieser die Unbewohnbarkeit der Wohnung selber herbeigeführt hat).
Ebenso unterliegen i.d.R. ein
Arbeitsplatzwechsel, der Verlust des Arbeitsplatzes oder eine (schwere) Erkrankung des Mieters oder Mitbewohners dem Risikobereich Mieters und können daher nicht als Grund für eine fristlose Kündigung herhalten. Der Mieter muss daher regelmäßig die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag kann im Rahmen der Interessenabwägung eine vorzeitige Vertragsauflösung geboten sein.
Nur in besonderen Ausnahmefällen kann ein anderes gelten.
Fristsetzung oder Abmahnung vor Kündigung erforderlich?
Vor einer außerordentlichen fristlosen Kündigung muss der Mieter dem Vermieter nach § 543 Abs. 3 BGB eine angemessene (!) Frist setzen, damit dieser bestehende Mängel beseitigen kann oder eine
Abmahnung aussprechen. Verstreicht die Frist bzw. bleibt die Abmahnung ergebnislos, kann der Mieter fristlos kündigen.
Ausnahmsweise ist dies entbehrlich, wenn von vornherein klar ist, dass der
Mangel nicht beseitigt werden kann oder der Vermieter sich ernstlich und endgültig weigert, Abhilfe zu schaffen oder aber dann, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
Muss ein Kündigungsgrund genannt werden?
Es ist lediglich erforderlich aber auch ausreichend, wenn einer der gesetzlichen Kündigungstatbestände vorliegt und auch in der schriftlichen Kündigung nachvollziehbar genannt wird (z.B. Gesundheitsgefährdung, Hinderung des Gebrauchs der Wohnung, Störung der Geschäftsgrundlage, Störung des Hausfriedens durch den Vermieter, schwere Vertragsverletzung des Vermieters).
Der Mieter muss er im Kündigungsschreiben nicht weiter erläutern, warum er die Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erachtet.
Die Kündigung muss natürlich die sonstigen Formerfordernisse einer Kündigung erfüllen und dem Vermieter (nachweisbar) zugestellt werden.
Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung
Auch die außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1,
§ 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
Eine Fristsetzung oder Abmahnung ist nur unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich. Dies ist bei erheblicher Gesundheitsgefährdung oftmals der Fall, da eine Fristsetzung oder Abmahnung häufig offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
Wichtig bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung ist, dass eine konkrete Gefahr besteht. Die (unberechtigte) Sorge des Mieters ist nicht ausreichend.
Im Streitfall muss der Kündigungsgrund natürlich vom Mieter auch nachgewiesen werden.
Will ein Mieter sich bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung z.B. auf Schimmelpilzbefall berufen, so muss die Gesundheitsgefährdung ggf. durch einen Sachverständigen geklärt werden (BGH, 18.04.2007 - Az:
VIII ZR 182/06).
Schadensersatz bei fristloser Kündigung?
Erfolgte die fristlose Kündigung des Mieters rechtmäßig, ist der Vermieter dem Mieter im Verschuldensfall zum Schadensersatz verpflichtet. Dies kann u.a. die Kosten für Wohnungssuche, Umzug oder Renovierung der neuen Wohnung betreffen.
Wenn eine fristlose Kündigung ohne berechtigten Grund vom Mieter ausgesprochen wurde und damit unwirksam ist, können auf den Mieter ebenfalls Schadensersatzansprüche des Vermieters zukommen.
