Ansprüche aus einem Mietverhältnis können sowohl im Urkundenprozess als auch im ordentlichen Verfahren nebeneinander im Wege der objektiven Klagehäufung gemäß § 260 ZPO verfolgt werden. Zwischen beiden Verfahrensarten bestehen keine unüberbrückbaren Unterschiede, sodass eine parallele Geltendmachung zulässig ist. Wesentlicher Unterschied ist lediglich die Beweisbeschränkung im Urkundenprozess, die durch die Möglichkeit des Vorbehaltsteilurteils und des anschließenden Nachverfahrens abgefangen wird.
Die Verpflichtung zur Erteilung einer Dauerrechnung, die lediglich steuerlichen Zwecken dient, gehört nicht zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters nach § 535 BGB, sondern stellt lediglich eine Nebenpflicht dar. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen Nichterteilung einer solchen Rechnung kann daher nur auf § 273 BGB gestützt werden. Es tritt erst mit Erhebung der Einrede ein und hat keine rückwirkende Wirkung auf die Verzugsfolgen. Das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB ist insoweit ausgeschlossen.
Die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum ein Mieter bei fortgesetzter Nutzung einer mangelbehafteten Mietsache ein Leistungsverweigerungsrecht geltend machen kann, lässt sich nicht abstrakt beantworten. Maßgeblich ist stets die richterliche Würdigung der konkreten Umstände im Einzelfall unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB). Ein Zurückbehaltungsrecht verliert seine Legitimation, wenn es erkennbar nicht mehr dem Zweck dient, den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten, sondern lediglich als Dauerentlastung eingesetzt wird. In solchen Fällen steht dem Mieter gegebenenfalls ein Anspruch auf Aufwendungsersatz oder Vorschuss nach § 536a Abs. 2 BGB zu, nicht jedoch ein dauerhaft fortgeführter Einbehalt der Miete.
Im Urkundenprozess ist der Kläger verpflichtet, seine Ansprüche durch Urkunden zu belegen, insbesondere den Mietvertrag. Einwendungen des Mieters, etwa zur Minderung oder zum Zurückbehaltungsrecht, müssen ihrerseits mit den nach § 595 Abs. 2, § 598 ZPO zulässigen Beweismitteln geführt werden. Anderenfalls sind sie im Urkundenprozess unstatthaft und in das Nachverfahren zu verweisen. Dies gilt auch für den Versuch, eine Zug-um-Zug-Verurteilung zu erreichen. Wer sich auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft, trägt die Darlegungs- und Beweislast. Können die hierfür maßgeblichen Voraussetzungen nicht mit zulässigen Beweismitteln dargetan werden, ist eine Zug-um-Zug-Verurteilung im Urkundenprozess ausgeschlossen.
Die Verpflichtung zur Erteilung einer Dauerrechnung, die lediglich steuerlichen Zwecken dient, gehört nicht zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters nach § 535 BGB, sondern stellt lediglich eine Nebenpflicht dar. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen Nichterteilung einer solchen Rechnung kann daher nur auf § 273 BGB gestützt werden. Es tritt erst mit Erhebung der Einrede ein und hat keine rückwirkende Wirkung auf die Verzugsfolgen. Das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB ist insoweit ausgeschlossen.
Die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum ein Mieter bei fortgesetzter Nutzung einer mangelbehafteten Mietsache ein Leistungsverweigerungsrecht geltend machen kann, lässt sich nicht abstrakt beantworten. Maßgeblich ist stets die richterliche Würdigung der konkreten Umstände im Einzelfall unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB). Ein Zurückbehaltungsrecht verliert seine Legitimation, wenn es erkennbar nicht mehr dem Zweck dient, den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten, sondern lediglich als Dauerentlastung eingesetzt wird. In solchen Fällen steht dem Mieter gegebenenfalls ein Anspruch auf Aufwendungsersatz oder Vorschuss nach § 536a Abs. 2 BGB zu, nicht jedoch ein dauerhaft fortgeführter Einbehalt der Miete.
Im Urkundenprozess ist der Kläger verpflichtet, seine Ansprüche durch Urkunden zu belegen, insbesondere den Mietvertrag. Einwendungen des Mieters, etwa zur Minderung oder zum Zurückbehaltungsrecht, müssen ihrerseits mit den nach § 595 Abs. 2, § 598 ZPO zulässigen Beweismitteln geführt werden. Anderenfalls sind sie im Urkundenprozess unstatthaft und in das Nachverfahren zu verweisen. Dies gilt auch für den Versuch, eine Zug-um-Zug-Verurteilung zu erreichen. Wer sich auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft, trägt die Darlegungs- und Beweislast. Können die hierfür maßgeblichen Voraussetzungen nicht mit zulässigen Beweismitteln dargetan werden, ist eine Zug-um-Zug-Verurteilung im Urkundenprozess ausgeschlossen.
OLG Rostock, 14.11.2019 - Az: 3 U 28/18
ECLI:DE:OLGROST:2019:1114.3U28.18.00
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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