Schimmel in der Wohnung: Vermieter muss überzahlte Miete zurückzahlen

Der Kondiktionsausschluss nach § 814 BGB greift bei der Rückforderung überzahlter Miete regelmäßig nicht, wenn die Miete - wie heute üblich - im Voraus geleistet wird. Da der Mieter im Zahlungszeitpunkt nicht wissen kann, ob und in welchem Umfang die Miete für den laufenden Monat wegen eines Mangels kraft Gesetzes gemindert sein wird, fehlt es an der erforderlichen positiven Kenntnis von der fehlenden Leistungspflicht. Weder ist ein ausdrücklicher Rückforderungsvorbehalt erforderlich, noch muss der Mieter die Miete einbehalten, um seinen Rückforderungsanspruch zu wahren.

Anwendungsbereich des § 814 BGB bei Vorauszahlung der Miete

Der Kondiktionsausschluss des § 814 Alt. 1 BGB greift nur bei der condictio indebiti nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, die am Fehlen des Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung ansetzt. Nicht erfasst wird der nachträgliche Wegfall des Rechtsgrundes im Sinne der condictio ob causam finitam („Kondiktion wegen Wegfalls des rechtlichen Grundes“) nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB (vgl. BGH, 13.02.2008 - Az: VIII ZR 208/07; BGH, 13.02.2008 - Az: VIII ZR 208/07; LG Berlin, 04.04.2016 - Az: 65 S 45/16; LG Berlin, 30.07.2014 - Az: 65 S 12/14).

Bei vereinbarter Vorauszahlung der Miete - entsprechend dem gesetzlichen Leitbild des § 556b Abs. 1 BGB - wird die Leistung vor Ablauf des Zeitabschnitts erbracht, für den sie bestimmt ist. Im Zahlungszeitpunkt ist der Mieter nicht in der Lage zu beurteilen, ob und in welchem Umfang sein Anspruch auf Gebrauchsgewährung während des bevorstehenden Monats unbeeinträchtigt bestehen oder wegen eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes herabgesetzt sein wird. Die Frage, ob der Vermieter die volle Miete behalten darf, lässt sich damit erst rückblickend - nach Ablauf des Leistungszeitraums - beurteilen. Das ist nicht die Situation, die § 814 BGB regelt.

Erfordernis positiver Kenntnis

Der Kondiktionsausschluss setzt nach gefestigter Rechtsprechung voraus, dass der Leistende aufgrund der ihm im Zeitpunkt der Leistung bekannten Tatumstände positiv weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet. Bloße Zweifel oder das Kennenmüssen der fehlenden Leistungspflicht genügen nicht (vgl. BGH, 05.03.2015 - Az: IX ZR 133/14; BGH, 17.10.2002 - Az: III ZR 58/02; LG Berlin, 04.04.2016 - Az: 65 S 45/16; LG Berlin, 30.07.2014 - Az: 65 S 12/14). Zweifel an den Voraussetzungen des § 814 BGB gehen dabei zu Lasten des Leistungsempfängers.

Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.