Beweislast beim Schimmel: Vermieter muss Mieterverantwortung nachweisen

Bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mietwohnung trägt der Vermieter die Verantwortung, solange ihm der Nachweis nicht gelingt, dass die Ursache ausschließlich dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Die Höher einer diesbezüglichen Mietminderung berechnet sich nach der Bruttomiete und kann mithilfe der Nutzwertanalyse sachgerecht bemessen werden.

Darlegungs- und Beweislast bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden

Bei Mängeln der Mietsache, insbesondere bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, obliegt dem Mieter grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen des Mangels und das Verschulden des Vermieters. Die Rechtsprechung verteilt die Beweislast jedoch nach den beiderseitigen Verantwortungsbereichen: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters (vgl. BGH, 18.05.1994 - Az: XII ZR 188/92). Gelingt ihm dieser Beweis, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat.

Der Vermieter ist damit für Mängel - einschließlich Schimmelpilzbefall - verantwortlich, wenn er nicht sämtliche Ursachen aus seinem eigenen Verantwortungsbereich ausschließen kann. Verbleiben auch nur einzelne bauseitig bedingte Ursachen als möglich, geht dies zu seinen Lasten.

Heiz- und Lüftungspflichten des Mieters

Den Mieter trifft gemäß § 241 Abs. 2 BGB eine Obhutspflicht, die ihn zum Heizen und Lüften verpflichtet. Diese ist jedoch keine Erfolgspflicht, sondern eine Verhaltenspflicht, die nur ein Heizen und Lüften in zumutbarem Umfang verlangt. Ohne weitergehende vertragliche Vereinbarung umfasst das übliche Verhalten ein zweimal tägliches Stoßlüften für ca. 10 Minuten, eine Beheizung der Wohnräume auf 20 °C und der Schlafräume auf 16 °C sowie gesondertes Lüften bei feuchtigkeitsproduzierender Tätigkeit wie Waschen oder Kochen.

Entscheidend ist dabei: Selbst wenn der Mieter diesen Anforderungen nicht vollständig nachgekommen ist, führt dies nicht zu seiner Verantwortlichkeit, sofern der Vermieter nicht nachweist, dass bei Einhaltung dieser Vorgaben der Schimmelpilzbefall nicht entstanden wäre. Bauphysikalisch ungünstige Konstruktionsbedingungen - wie altes Bruchsteinmauerwerk, fehlende Dämmung, geometrische Wärmebrücken oder undichte Fenster - können dazu führen, dass Schimmelpilz bereits bei üblichem Raumklima (35-45 % Luftfeuchte) oder unter Normbedingungen entsteht. Ein Lüftungs- und Heizverhalten, das über das zumutbare Maß hinausgeht, ist dem Mieter nicht abzuverlangen und kann auch vertraglich nicht ohne ausdrückliche Vereinbarung gefordert werden.

Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.