Betriebskostenabrechnung auf dem Prüfstand: „Strom allgemein“ und Verwaltungskosten im Fokus

Der Vermieter eines Ladenlokals muss einer vom Mieter gewünschten Sortimentsänderung grundsätzlich auch dann nicht zustimmen, wenn sich die Kundenstruktur eines Einkaufszentrums verändert hat; das wirtschaftliche Verwendungsrisiko der Mietsache trägt der gewerbliche Mieter.

In der Nebenkostenabrechnung sind Verwaltungskosten bei hinreichend bestimmter vertraglicher Grundlage umlagefähig, während eine Abrechnungsposition, die mehrere unterschiedliche Kostenarten undifferenziert zusammenfasst, formell fehlerhaft ist.

Zustimmungspflicht des Vermieters bei Sortimentsänderung

Ein gewerblicher Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter einer Änderung des vertraglich vereinbarten Warensortiments zustimmt, selbst wenn sich die Zusammensetzung der Kundschaft eines Einkaufszentrums infolge einer Veränderung der umliegenden Wohnbevölkerung gewandelt hat. Das wirtschaftliche Risiko der Verwertbarkeit der Mietsache - einschließlich der Frage, ob das vereinbarte Sortiment am Markt weiterhin erfolgreich vertrieben werden kann - liegt regelmäßig im Verantwortungsbereich des Mieters. Dies gilt auch für Mietobjekte innerhalb eines Einkaufszentrums, da der gewerbliche Mieter dort ebenso das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt. Eine abweichende vertragliche Risikoverteilung muss sich eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben; allein die Erwartung einer bestimmten wirtschaftlichen Entwicklung genügt hierfür nicht.

Vorliegend betraf dies die Weigerung des Vermieters, einer Untervermietung zuzustimmen, die mit einer Änderung des Warenangebots verbunden gewesen wäre. Die Verweigerung der Zustimmung war vertragsgerecht, da der vorgesehene Untermieter ein Sortiment führen wollte, das dem Hauptmieter selbst nicht gestattet war. Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung liegt insbesondere dann vor, wenn der vorgeschlagene Untermieter einen Mietgebrauch beabsichtigt, der dem Mieter selbst nicht gestattet ist.

Wegfall der Geschäftsgrundlage bei veränderter Kundenstruktur?

Eine Veränderung der Geschäftsgrundlage wegen gewandelter Kundenstruktur kommt grundsätzlich nicht in Betracht, wenn das wirtschaftliche Verwendungsrisiko vertraglich dem Mieter zugewiesen ist. Allenfalls kann sich hieraus ein Anspruch des Mieters ergeben, im Rahmen der grundsätzlich vorrangigen Gesamtplanung des Vermieters eine Anpassung oder Erweiterung des Sortiments zu verlangen. Eine kategorische Ablehnung jeder Sortimentsänderung ist damit nicht ohne Weiteres vereinbar. Ein Anspruch auf Zustimmung zu einer bestimmten, vom Vermieter konkret abgelehnten Sortimentsänderung besteht hingegen nicht, wenn der Vermieter im Rahmen seiner Verantwortung für das gesamte Einkaufszentrum und des ihm insoweit zustehenden Beurteilungsspielraums eine abweichende Entscheidung trifft.

Umlage von „Strom allgemein“ in der Betriebskostenabrechnung

Eine mietvertragliche Klausel, die auf die Kostenarten der Anlage zu § 27 II. BVO verweist, ist regelmäßig dahin auszulegen, dass sie nicht auf die dort beispielhaft genannten Kostenpositionen (etwa Treppenhausbeleuchtung) beschränkt ist, sondern sämtliche von der Verordnung erfassten Stromkosten umfasst, einschließlich der Kosten für Umwälzpumpen und Brenner der Heizungsanlage. Eine gesonderte Heizkostenabrechnung durch einen externen Versorger steht der Umlagefähigkeit weiterer, hiervon nicht erfasster Stromkosten nicht entgegen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.