Schimmelpilz

Mietrecht

Schimmel kann in der Wohnung aufgrund verschiedener Ursachen auftreten. Ursache hierfür ist Feuchtigkeit, so dass letztendlich die Ursache für die auftretende Feuchtigkeit gefunden und eliminiert werden muss. Hier ergibt sich auch schon der regelmäßig auftretende Streitpunkt: Wer ist an der Feuchtigkeit schuld?

Der Streit um die Entstehung und die rechtlichen Auswirkungen von Schimmelbildung in der Wohnung ist sozusagen ein  "Klassiker" unter den Mietstreitigkeiten. Mieter und Vermieter schieben sich bei Schimmelbefall gerne die Schuld zu. Dabei wird immer auf dieselbe Weise argumentiert. Während der Mieter vorträgt, die Schimmelbildung gehe auf mangelhafte Bauausführung insbesondere schlechte Isolierung der Wohnung zurück, behauptet der Vermieter, die Ursache liege in fehlerhaftem Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters.

Theoretisch sind beide Ursachen möglich. Dies gilt auch dann, wenn der Schimmel, nur während der kalten Jahreszeit auftritt und wenn die Schimmelbildung zeitweise durch Einsatz chemischer Mittel unterdrückt werden konnte.

Dies liegt wohl zum einen daran, dass man ein eigenes Verschulden - unabhängig von der tatsächlichen Ursächlichkeit - nicht gerne annimmt und zum anderen daran, dass Schimmelbefall mietrechtlich als Mangel an der Mietsache anzusehen ist, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt, sofern er den Mangel nicht herbeigeführt hat. Zudem muss der Vermieter den Mangel beseitigen. Andererseits kann ein durch falsches Lüftungsverhalten entstandener Schimmelbefall zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter führen.

Geklärt werden kann die Frage der Verursachung in aller Regel nur durch das Gutachten eines Bausachverständigen, wobei die vollständige Aufklärung häufig bauphysikalische Untersuchungen erfordert, also die Entnahme von Proben aus dem Mauerwerk. Solche Gutachten sind außerordentlich kostspielig und bilden im Rechtsstreit dann meist die Grundlage für den Urteilsspruch. Daher sind Prozesse auf diesem Gebiet mit hohen Kostenrisiken behaftet.

Zunächst hat der Mieter den Mangel dem Vermieter umgehend zu melden. Hierfür eignet sich eine Mängelanzeige mit Fristsetzung. Sofern der Vermieter die Beseitigung des Mangels verweigert, wäre vom Vermieter darzulegen, dass der Mangel nicht durch äußere Einwirkungen oder die Beschaffenheit der Mietsache begründet wurde (BGH - Az: XII ZR 272/97).

Der Mieter ist insofern in der besseren Situation - die Beweislast für die Ursachen der Schimmelbildung liegt ja zunächst beim Vermieter.

Grundsätzlich kann der Mieter sich nämlich darauf verlassen, dass die Mietwohnung eine ordnungsgemäße Wärmeisolation aufweist und dass es daher bei normalen Mietgebrauch nicht zu Schimmelbildung kommt. Als Mieter ist man daher auch nicht verpflichtet, seine Möbel in einem gewissen Abstand zur Wand aufzustellen für Zimmerpflanzen keine Blumenerde zu verwenden (vgl. LG Mannheim, 14.2.2007 - Az: 4 S 62/06).

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Letzte Aktualisierung: 09.07.2018

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