Ist die Mietsache
mangelhaft, so steht dem Mieter automatisch ein Recht zur Mietminderung zu, wenn es sich nicht um einen Bagatellmangel handelt. Die Wohnqualität muss also nicht nur unerheblich beeinträchtigt sein, damit die Miete gemindert werden kann. Ist der Mangel beseitigt, entfällt auch das Recht zur Mietminderung.
Das Recht zur Mietminderung kann im
Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden.
Hat der Mieter den Mangel selber verursacht oder die vereitelt er die Mangelbeseitigung, so kann er deswegen jedoch keine Minderung vornehmen. Dies gilt auch – bis auf wenige Ausnahmen – wenn der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt war.
Vor der Mietminderung steht die Mangelanzeige
Eine Mietminderung ist erst ab dem Zeitpunkt möglich, zu dem der Vermieter nachweislich Kenntnis vom Mangel erhalten hat. Hierzu muss in der Regel der Mangel dem Vermieter angezeigt werden.
Dem Vermieter sollte hierbei auch eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden. Zwar ist eine solche Fristsetzung keine Voraussetzung für die Mietminderung, wohl aber für einen eventuellen Aufwendungsersatzanspruch nach
§ 536a Abs. 2 BGB.
Die Mängelanzeige sollte dem Vermieter per Einschreiben/Rückschein oder per Fax zugesandt werden, um später ggf. den Beweis der Mängelanzeige zu ermöglichen. Eine zuverlässige Beweisführung ist nur möglich, wenn zugleich ein Zeuge mitbeobachtet, dass gerade die Mängelanzeige in den an den Vermieter adressierten Briefumschlag gesteckt bzw. an den Vermieter gefaxt wird.
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Nur dann, wenn der Vermieter auch bei rechtzeitiger Mängelanzeige den Mangel nicht hätte beseitigen können, darf der Mieter auch ohne entsprechende Anzeige eine Minderung vornehmen.
Minderung – Bruttomiete ist maßgeblich
Bemessungsgrundlage der Minderung nach
§ 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die
Nebenkosten. (BGH, 20.07.2005 - Az:
VIII ZR 347/04; BGH, 06.04.2005 - Az:
XII ZR 225/03).
Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Mietminderungsbetrag erst mit der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden kann (BGH, 13.04.2011 - Az:
VIII ZR 223/10).
Muss der Vermieter der Minderung zustimmen?
Das Recht zur Minderung kann der Mieter ohne die Erlaubnis oder Zustimmung des Vermieters vornehmen. Auch über die Höhe des Minderung kann der Mieter im Prinzip frei bestimmen.
Nicht zu hoch und nicht zu niedrig mindern!
Bei einer Mietminderung sollte darauf geachtet werden, die vollen Mietminderungsrechte auszuschöpfen, andererseits aber nicht zu überzogen zu kürzen. Hierbei kann der Mieter nämlich eine Kündigung wegen
Zahlungsverzuges riskieren.
Die Minderung kann im Grundsatz auch 100% betragen, wenn die Wohnung wegen eines Mangels komplett unbewohnbar ist.
Sind lediglich einzelne Räume betroffen, wird in der Regel auch nur eine anteilige Minderung vorgenommen werden können, der sich aus dem Wohnwert der betroffenen Räume ergibt.
Der Wohnwert wird häufig anhand der Hamburger Tabelle ermittelt. Diese sieht folgende Werte vor:
| Zimmer |
Wohnwert |
| Wohnzimmer |
28 % |
| Arbeitszimmer |
20 % |
| Schlafzimmer |
12 % |
| Küche |
10 % |
| Bad |
10 % |
| Balkon |
10 % |
| Abstellräume |
7 % |
| Gäste-WC |
3 % |
Beispiel: Ein Raum mit einem Wohnwert von 28% ist mit einem Mangel behaftet, der zu einer Minderung von 50% berechtigt. In diesem Fall kann die Miete um 50% von 28%, also 14% gemindert werden.
Es reicht jedoch nicht, einfach Minderungsquoten für die einzelnen Räume zusammenzurechnen. Zusätzlich ist eine Gesamtbewertung des Wohnverhältnisses erforderlich.
Es kommt bei der Bewertung eines Mangels und der sich ergebenden Minderungsquote also immer auf den konkreten Einzelfall an. Bereits ergangene
Gerichtsentscheidungen können daher leider nur eine erste Orientierung vermitteln.
Hinsichtlich einer möglichen Minderungsquote stehen eine
Entscheidungstabelle sowie eine umfangreiche Sammlung von gerichtlichen Entscheidungen bereit.
Bei Unsicherheiten sollte jedoch zur Sicherheit vor Durchführung der Minderung
sachkundiger Rat eingeholt werden.
Zur Vermeidung von Streitigkeiten kann es im Übrigen sinnvoll sein, sich mit dem Vermieter schriftlich auf eine bestimmte Minderungshöhe zu einigen.
Gelingt dies nicht kann auch zunächst die volle Miete unter Vorbehalt gezahlt werden. Damit wird eine überzogene Mietminderung vermieden und es kann später eine Vereinbarung über oder die gerichtliche Klärung erfolgen.
Wie lange darf gemindert werden?
Ab Kenntnis des Vermieters von einem Mangel bis zu dessen Beseitigung kann die Miete vom Mieter gemindert werden.
Wie wirkt sich die Minderung auf die Mietzahlung aus?
Nach der Mitteilung des Mangels kann der Mieter entweder den Mietzins in entsprechender Kürzung überweisen oder aber die Miete normal weiterzahlen und später den Minderungsbetrag vom Vermieter zurückfordern. Im letzteren Fall sollte der Mieter dem Vermieter mitzuteilen, dass er die Rechtspflicht zur vollen Zahlung des Mietzinses nicht anerkennt und die Zahlung nur vorbehaltlich der Rückforderung des Minderungsbetrages bzw. späterer Aufrechnung zahlt.
Wer zu lange die volle Miete zahlt, darf nicht mehr mindern!
Der Mieter verliert das Recht zur Mietminderung wegen eines nachträglich eingetretenen oder ihm bekannt gewordenen Mangels der Mietsache, wenn er die Miete ungekürzt, über einen längeren Zeitraum und ohne Vorbehalt weiterzahlt. Dabei kann eine Frist von sechs Monaten im Regelfall als „längerer Zeitraum“ angesehen werden. Der Verlust des Minderungsrechts gilt auch für die weiteren Mietraten (BGH, 16.07.2003 - Az:
VIII ZR 274/02).
Was passiert im Streitfall?
Ist der Vermieter nicht mit der Höhe der Mietminderung einverstanden und fordert die volle oder höhere Miete vom Mieter auf dem Klagewege ein, so muss der Mieter die Mangelhaftigkeit und die Anzeige des Mangels beweisen. Bei Streit um die Höhe der Mietminderung muss das Gericht im Einzelfall entscheiden.
