Schimmelbildung in Wohnräumen stellt regelmäßig einen
Mangel dar, der den Mieter zur
Minderung der Miete berechtigt. Dabei trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Ursache allein im Verhalten des Mieters liegt, etwa durch falsches Lüften oder Heizen. Solange bauliche Ursachen nicht ausgeschlossen werden können, bleibt die Mietminderung bestehen.
Wasserschäden, die zu aufgequollenem Bodenbelag, durchfeuchteten Wänden oder unbewohnbaren Bereichen führen, rechtfertigen eine erhebliche Minderung. Wird der Zugang zu wesentlichen Wohnräumen eingeschränkt, ist der vertragsgemäße Gebrauch in erheblichem Maße beeinträchtigt.
Kommt es im Rahmen der Schadensbeseitigung zum Einsatz von Trocknungsgeräten, kann die Wohnung zeitweise vollständig unbewohnbar werden. Maßgeblich ist, ob Lärm, Hitze oder andere Beeinträchtigungen eine Nutzung der Räume praktisch ausschließen. In einem solchen Fall entfällt die Mietzahlungspflicht vorübergehend vollständig.
Bei einer Immission von 50 dB werden die einschlägigen Grenzwerte für Geräuschübertragungen innerhalb eines Gebäudes deutlich überschritten. Es ist nicht ersichtlich, weshalb bei einem dauerhaften Geräuschpegel in dieser Stärke ein ruhiger Schlaf bzw. ein konzentriertes Arbeiten möglich sei. Nach der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) betragen die Immissionsrichtwerte bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden tags 35 dB (A) und nachts 25 dB (A). Selbst bei Immissionsorten außerhalb des Gebäudes sieht die TA Lärm bei reinen Wohngebieten tagsüber einen Richtwert von 50 dB (A) und nachts von 35 dB (A). In diesem Fall spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Wohnung während des Betriebes der Trocknungsgeräte vertragsgemäß zu nutzen. Es ist auch nicht ersichtlich, weshalb dem Mieters während seines Verbleibs in der Wohnung ein zeitlich befristeter Betrieb der Trocknungsgeräte zumutbar gewesen sein sollte.
Der Mieter kann die Duldung von Instandsetzungsarbeiten zurückhalten, solange der Vermieter keinen angemessenen Vorschuss für notwendige Ausweichquartiere oder zusätzliche Aufwendungen leistet. Dieses Zurückbehaltungsrecht schützt den Mieter vor einer unzumutbaren finanziellen Belastung.
