Trotz Nachzahlung: Wann eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden wirksam bleibt

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt auch dann wirksam, wenn der Mieter die Rückstände noch innerhalb der Schonfrist vollständig ausgleicht; § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB ist auf die ordentliche Kündigung nicht analog anwendbar. Die Geltendmachung des daraus folgenden Räumungsanspruchs ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen als rechtsmissbräuchlich anzusehen.

Wann kann die ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen werden?

Gerät ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, kommt neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Voraussetzung ist eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten. Anders als bei der fristlosen Kündigung, für die § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB feste Rückstandsgrenzen vorgibt (Rückstand mit einem Betrag, der die Miete für zwei Monate erreicht, bzw. für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt und die Miete für zwei Monate erreicht), existiert für die ordentliche Kündigung keine derart konkrete gesetzliche Erheblichkeitsschwelle.

In der Literatur und Rechtsprechung werden hierzu im Wesentlichen zwei Auffassungen vertreten: Nach einer Ansicht ist das Merkmal der „nicht unerheblichen“ Pflichtverletzung unter Rückgriff auf die für die fristlose Kündigung geltenden Maßstäbe des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB auszulegen. Nach der Gegenauffassung, der auch der BGH folgt, genügt für eine ordentliche Kündigung bereits ein geringerer Rückstand, wobei regelmäßig ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete bei einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat gefordert wird (vgl. BGH, 10.10.2012 - Az: VIII ZR 107/12). Ein Rückstand mit der vollen Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate erfüllt nach beiden Ansichten die Voraussetzungen einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung.

Welche formellen Anforderungen gelten für das Kündigungsschreiben?

Die ordentliche Kündigung bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform und ist gemäß § 573 Abs. 3 BGB zu begründen. Für die Bestimmtheit der Begründung genügt es, wenn sich die kündigungsgegenständlichen Rückstände nachvollziehbar aus einer dem Kündigungsschreiben beigefügten und darin in Bezug genommenen Anlage ergeben, auch wenn die einzelnen rückständigen Monate im Kündigungstext selbst nicht ausdrücklich benannt sind.

Vorliegend enthielt die Kündigung zwar nur die pauschale Angabe eines Rückstands „mit mehr als zwei Monatsmieten“, ohne die betroffenen Monate zu nennen; da sich die Zusammensetzung des Rückstands - bestehend aus einer Betriebskostennachzahlung sowie den Mieten für Oktober und November - jedoch aus der beigefügten Anlage ergab, war den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB Genüge getan.

Welche Rolle spielt ein Verschulden des Mieters?

Für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist ein Verschulden des Mieters an der Pflichtverletzung erforderlich. Beruht der Zahlungsrückstand darauf, dass ein Dritter - etwa im Rahmen einer internen Absprache - die Mietzahlungen für den Mieter übernommen hatte und diese Zahlungen ausbleiben, entlastet dies den Mieter nicht ohne Weiteres. Der Mieter bleibt alleiniger Vertragspartner des Vermieters und muss eigene Vorkehrungen treffen, um seiner Zahlungspflicht nachzukommen, insbesondere wenn sich die Unzuverlässigkeit des Dritten bereits zuvor gezeigt hat. Ein Verschulden des Dritten, dessen sich der Mieter zur Erfüllung seiner Pflicht aus § 535 Abs. 2 BGB bedient, ist dem Mieter nach § 278 BGB zuzurechnen. Einer vorherigen Abmahnung oder Zahlungserinnerung bedarf es vor Ausspruch einer ordentlichen Kündigung grundsätzlich nicht.

Führt der nachträgliche Ausgleich der Mietschulden zur Unwirksamkeit der Kündigung?

Für die außerordentliche fristlose Kündigung sieht § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB vor, dass diese unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird. Eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommt mangels planwidriger Regelungslücke nicht in Betracht (vgl. BGH, 16.02.2005 - Az: VIII ZR 6/04; BGH, 25.10.2006 - Az: VIII ZR 102/06; BGH, 28.11.2007 - Az: VIII ZR 145/07; BGH, 20.07.2016 - Az: VIII ZR 238/15). Die ordentliche Kündigung wird durch den Ausgleich der Rückstände innerhalb der Schonfrist somit nicht automatisch unwirksam.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.