Todesfall verschwiegen: Warum das den Mietvertrag kosten kann

Ein nach § 563 BGB in den Mietvertrag eingetretenes Haushaltsmitglied ist verpflichtet, den Vermieter zeitnah über den Tod der ursprünglichen Mietpartei zu informieren. Unterbleibt diese Mitteilung über einen längeren Zeitraum, kann dies einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen, da hierdurch das Vertrauen in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des Eingetretenen erschüttert wird.

Eintrittsrecht nach § 563 BGB und die Grenzen des Vermieterschutzes

Verstirbt ein Mieter, sieht § 563 BGB unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Eintrittsrecht von Ehegatten, Lebenspartnern, Kindern oder anderen Familienangehörigen sowie Personen vor, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Diese treten kraft Gesetzes in das bestehende Mietverhältnis ein, ohne dass es hierfür einer gesonderten Vereinbarung mit dem Vermieter bedarf. Anders als bei der ursprünglichen Begründung eines Mietverhältnisses steht dem Vermieter in diesem Fall keine Auswahlmöglichkeit hinsichtlich der Person des neuen Vertragspartners zu.

Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, räumt § 563 Abs. 4 BGB dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht ein. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Welche Anforderungen sind an den wichtigen Grund zu stellen?

Ob ein wichtiger Grund im Sinne der Vorschrift vorliegt, ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Maßgeblich ist dabei, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Eingetretenen zumutbar ist. Der Kündigungsgrund muss sich am gesetzgeberischen Zweck der Norm orientieren, der darin besteht zu verhindern, dass dem Vermieter ein unzumutbarer Mieter aufgezwungen wird. Er muss daher so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund von Umständen unzumutbar macht, die in der Person des eingetretenen Mieters liegen (vgl. BGH, 20.04.2010 - Az: VIII ZR 254/09; BGH, 10.04.2013 - Az: VIII ZR 213/12).

Der wichtige Grund nach § 563 Abs. 4 BGB ist dabei nicht mit den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach § 543 BGB gleichzusetzen. Die Kündigungsgründe müssen sich vielmehr gerade aus der Person des Eintretenden selbst ergeben.

Mitteilungspflicht des Eintretenden über den Tod des Mieters

Aus dem eingetretenen Mietverhältnis folgt für den Eintretenden die vertragliche Nebenpflicht, den Vermieter zeitnah über den Tod der ursprünglichen Mietpartei in Kenntnis zu setzen. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob dem Eintretenden ihr Bestehen im Einzelnen bekannt war, da es ihm obliegt, sich über die mit dem Eintritt verbundenen Pflichten zu informieren. Verstößt der Eintretende gegen diese Mitteilungspflicht, indem er die Information über einen erheblichen Zeitraum hinweg zurückhält, stellt dies ein vertragswidriges Verhalten dar. Ein solches Verhalten ist geeignet, das Vertrauen des Vermieters in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des Eingetretenen konkret zu erschüttern, und begründet einen wichtigen Grund im Sinne des § 563 Abs. 4 BGB.

Vorliegend hatte der Beklagte die Kläger über mehr als ein Jahr hinweg nicht über das Versterben der ursprünglichen Mieterin unterrichtet; die Kläger erlangten erst durch eine Nachfrage beim Mieterverein infolge von Namensdifferenzen Kenntnis vom Tod der Mieterin. Diese lange Verzögerung wurde als ausreichend erachtet, um berechtigte Zweifel an der Zuverlässigkeit des Eingetretenen zu begründen.

Bedeutung des Gesamtverhaltens des Eintretenden

Im Rahmen der Gesamtwürdigung können neben der unterlassenen Mitteilung weitere Umstände Berücksichtigung finden, die Rückschlüsse auf die Zuverlässigkeit des Eintretenden zulassen, etwa ein bereits anderweitig geführter Rechtsstreit zwischen den Parteien aus der Zeit vor Bekanntwerden des Todesfalls. Solche Umstände können die Zumutbarkeitsprüfung zusätzlich stützen, ohne dass es hierauf für sich genommen entscheidend ankommen muss, wenn der wichtige Grund bereits aus der unterlassenen Mitteilung selbst folgt.

Kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses

Ein Anspruch des Eingetretenen auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB setzt das Vorliegen einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB voraus. Ein angespannter Wohnungsmarkt allein begründet grundsätzlich keine derartige Härte, insbesondere wenn keine eigenen Bemühungen um Ersatzwohnraum dargelegt werden. Erforderlich sind vielmehr maßgebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen oder sonstige gewichtige soziale Aspekte, die über eine allgemeine Verwurzelung am Wohnort hinausgehen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.