Geduldetes Parken auf dem Hof: Kein Gewohnheitsrecht für Mieter

Schließen die Parteien für Wohn- und Gewerberäume zwei getrennte Mietverträge, die ausdrücklich „aneinander gebunden“ sind, liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, das nur insgesamt gekündigt werden kann. Die bloße jahrelange Duldung des Abstellens von Fahrzeugen außerhalb eines vertraglich zugewiesenen Stellplatzes begründet keine Erweiterung des Mietgebrauchs, sondern stellt lediglich eine jederzeit widerrufliche Leihe dar.

Wann liegt ein einheitliches Mischmietverhältnis vor?

Nutzt ein Mieter Räumlichkeiten vereinbarungsgemäß sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken, liegt ein Mischmietverhältnis vor. Dabei kommt es nicht darauf an, ob bestimmte Räume ausschließlich gewerblich und andere ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden oder ob die Räume insgesamt gemischt genutzt werden. Ebenso ist unerheblich, ob die Parteien ihre Rechtsbeziehungen in einer einzigen Vertragsurkunde oder in mehreren getrennten Verträgen regeln; den Parteien steht hierbei ein Wahlrecht zu.
Werden allerdings zwei getrennte Vertragsurkunden erstellt, spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der Verträge. Diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn besondere Umstände für die Zusammengehörigkeit der Mietgegenstände sprechen (vgl. BGH, 12.10.2011 - Az: VIII ZR 251/10; BGH, 09.04.2013 - Az: VIII ZR 245/12). Der nach §§ 133, 157 BGB zu ermittelnde Parteiwille kann auch bei formal getrennten Verträgen ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist - etwa dann, wenn die Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abgestimmt und als Einheit bezeichnet werden oder wenn der Bestand des einen Vertrages vom Bestand des anderen abhängig gemacht wird (vgl. OLG Düsseldorf, 07.12.2006 - Az: 10 U 115/06).

Bei getrennter Vermietung von Wohn- und Gewerberaum reicht das einseitige Interesse einer Partei an einer gemeinsamen Anmietung für die Annahme eines Mischmietverhältnisses nicht aus, auch nicht bei engem zeitlichen und räumlichem Zusammenhang der Vertragsabschlüsse. Erforderlich ist vielmehr eine übereinstimmende Zweckbestimmung beider Parteien.

Welche Folgen hat eine ausdrückliche Bindung der Verträge aneinander?

Wird in zwei getrennten Vertragsurkunden über Wohn- und Gewerberäume jeweils ausdrücklich vereinbart, dass der eine Vertrag an den anderen „gebunden“ ist, so ist dies regelmäßig dahin auszulegen, dass die Wirksamkeit des einen Vertrages von der Wirksamkeit des anderen abhängen soll. Beide Verträge sollen dann nur gemeinsam Bestand haben und folglich auch nur einheitlich beendet werden können. Eine solche Zweckbestimmung stellt unabhängig von der Verwendung zweier Vertragsformulare eine rechtliche Einheit zwischen den Verträgen her.

Vorliegend betraf dies einen Sachverhalt, in dem die Parteien sowohl in den ursprünglichen Mietverträgen von 2012 als auch in den anlässlich eines späteren Nutzungstauschs geschlossenen Folgeverträgen von 2014 jeweils handschriftlich die gegenseitige Bindung der Wohnraum- und Gewerberaummietverträge festgehalten hatten. Als weitere Indizien für den Willen zu einem einheitlichen Vertragsverhältnis können auch eine gemeinsame Kautionsregelung sowie eine einheitliche Schlüsselübergabe für das gesamte Objekt herangezogen werden, ohne dass nach Wohn- und Gewerbeeinheit unterschieden wird.

Welche Folgen hat die Annahme eines einheitlichen Mietverhältnisses für die Kündigung?

Liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, kann dieses grundsätzlich nur insgesamt gekündigt werden. Den Parteien steht es frei, mehrere Mietgegenstände getrennt oder als zusammengehörende Einheit zu vermieten. Haben sie sich für die Vermietung als zusammengehörende Einheit entschieden, gilt der allgemeine Grundsatz, dass der Vertrag nur insgesamt aufgelöst werden kann; eine Teilkündigung ist unzulässig (vgl. OLG Karlsruhe, 30.03.1983 - Az: 3 REMiet 1/83). Eine Kündigung, die sich nur auf einen Teil eines einheitlichen Mietverhältnisses bezieht, geht damit ins Leere, ohne dass es noch auf die Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB oder auf die Frage ankommt, ob im Übrigen die Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung vorlagen.

Wann besteht ein Unterlassungsanspruch des Vermieters gegen das Abstellen von Fahrzeugen?

Der Eigentümer eines Grundstücks hat gegen einen Mieter, der Kraftfahrzeuge außerhalb der ihm vertraglich zugewiesenen Stellfläche abstellt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB. Eine Duldungspflicht nach § 1004 Abs. 2 BGB besteht nur insoweit, als das Abstellen vom vertraglichen Anspruch aus dem Mietverhältnis umfasst ist.

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