Airbnb-Vermietung als Kündigungsgrund?

Die wiederholte, kurzfristige Untervermietung einer Mietwohnung an Touristen - etwa über Plattformen wie Airbnb - stellt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte dar und berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer entsprechenden Untermieterlaubnis besteht nicht. Bei Vorliegen besonders erschwerender Umstände - insbesondere eines offensichtlichen Zweckentfremdungsverbots - ist eine vorherige Abmahnung entbehrlich.

Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte als Kündigungsgrund

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB setzt voraus, dass der Mieter den Mietgebrauch unbefugt an Dritte überlässt. Dies ist bei der wiederholten, tage- oder wochenweisen Vermietung einer Mietwohnung an wechselnde Touristen - wie vorliegend über Buchungsplattformen wie Airbnb - der Fall. Selbst wenn der Mietvertrag eine Untervermietung grundsätzlich unter den Voraussetzungen des § 553 BGB zulässt, umfasst eine solche Regelung keine kurzfristigen Tourismusvermietungen. Ein Mieter hat keinen Rechtsanspruch auf Zustimmung zu wiederholten kurzfristigen Untervermietungen an wechselnde Personen (vgl. BGH, 08.01.2014 - Az: VIII ZR 210/13). Eine generelle Untermieterlaubnis des Vermieters gestattet nach der Rechtsprechung des BGH nur Untervermietungen für eine gewisse Dauer; tage- oder wochenweise Überlassungen an Touristen sind hiervon ausdrücklich nicht erfasst (vgl. BGH, 08.01.2014 - Az: VIII ZR 210/13).

Die Abgrenzung zur zulässigen Wohngemeinschaft ist dabei wesentlich: Eine Wohngemeinschaft setzt voraus, dass mindestens zwei Personen ohne Lebensgemeinschaft eine Wohnung gemeinsam bewohnen, etwa aus Freundschaft oder zur Kostenersparnis. Eine dauerhafte, ständig wechselnde Vermietung an Touristen erfüllt dieses Merkmal nicht.

Erhebliche Rechtsverletzung und Interessenabwägung

Die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung erfordert nach § 543 BGB eine erhebliche Rechtsverletzung. Bei der Beurteilung ist eine Abwägung der beiderseitigen Interessen vorzunehmen. Dabei fällt zu Lasten des Mieters ins Gewicht, dass wiederholte Untervermietungen an Touristen regelmäßig mit erhöhter Abnutzung der Wohnung sowie einer gesteigerten Beeinträchtigung der Nachbarn verbunden sind (vgl. AG München, 19.11.2015 - Az: 432 C 8687/15). Auf die Bestimmtheit der Kündigung hat es keinen Einfluss, wenn einzelne der genannten Vorfälle einer anderen Wohnung des Mieters zuzuordnen sind, solange eine ausreichende Zahl von Fällen der betreffenden Wohnung eindeutig zugeordnet werden kann und sich aus der Kündigung ein bestimmter Zeitraum ablesen lässt, der unmissverständlich der streitgegenständlichen Wohnung zuzuordnen ist.

Entbehrlichkeit der Abmahnung bei besonderer Schwere

Nach § 543 Abs. 3 BGB bedarf es grundsätzlich einer Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung. Diese ist jedoch entbehrlich, wenn zur unbefugten Gebrauchsüberlassung weitere erhebliche Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen (vgl. LG Berlin, 18.11.2014 - Az: 67 S 360/14). Ein solcher Umstand liegt insbesondere vor, wenn die Kurzzeitvermietung an Touristen gegen kommunale Zweckentfremdungsverbote verstößt.

Vorliegend war dies der Fall: Die Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) i. V. m. Art. 2 des Wohnraum-Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes (ZwEWG) untersagt eine nicht nur vorübergehende Nutzung zur Fremdenbeherbergung. Ist dem Mieter - etwa aufgrund der öffentlichen Debatte und behördlicher Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietungen sowie einer kurz zuvor erfolgten Novellierung der einschlägigen Satzung - die Rechtswidrigkeit seines Verhaltens evident, kann eine Abmahnung keinen Zweck mehr erfüllen.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.