Spielplatz auf dem Mietgrundstück: Was Mieter, Vermieter und Nachbarn wissen müssen

Kinderspielplätze sind aus dem städtischen Wohnumfeld nicht wegzudenken - und doch sorgen sie immer wieder für rechtliche Auseinandersetzungen. Mieter streiten mit Vermietern darüber, ob Kinder den Hof nutzen dürfen und ob Spielgeräte im Garten aufgestellt werden können. Anwohner wehren sich gegen Spielplatzlärm. Und Eigentümer müssen sich fragen, welche Pflichten sie gegenüber den Nutzern haben.

Darf der Hof als Spielplatz genutzt werden?

Ob der Hof eines Mietobjekts von den Kindern der Mieter zum Spielen benutzt werden darf, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ist der Hof mit Spielgeräten ausgestattet, spricht dies in der Regel dafür, dass er auch zu diesem Zweck bestimmt ist. Ist das Gelände hingegen - etwa wegen des dort herrschenden Verkehrs - objektiv ungeeignet, ist eine entsprechende Nutzung nicht ohne Weiteres vertragsgemäß.

Das bloße Vorhandensein von Mülltonnen oder Kellerschächten genügt für eine solche Einschränkung aber nicht. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob kein Sandplatz oder keine sonstigen Spielgeräte vorhanden sind. Wird ein Hof hingegen über längere Zeit ununterbrochen und unbeanstandet als Spielfläche genutzt, kann sich daraus unter Berücksichtigung aller Umstände ergeben, dass diese Nutzung vertragsgemäß ist.

Eine Pflicht des Vermieters, einen Kinderspielplatz auf dem Grundstück bereitzustellen, lässt sich weder aus dem Mietvertrag noch aus der Verkehrssicherungspflicht ableiten, wenn Mietvertrag oder Hausordnung keine entsprechenden Anhaltspunkte enthalten. Über die Abwendung konkreter Gefahren hinaus sind keine besonderen Spieleinrichtungen geschuldet.

Spielgeräte im Gemeinschaftsgarten

Ist der Garten Teil der Mietsache und steht er allen Mietern zur gemeinschaftlichen Nutzung zu Erholungszwecken offen, dürfen dort Spielgeräte aufgestellt werden. Das Amtsgericht Kerpen hat dies ausdrücklich bestätigt (vgl. AG Kerpen, 15.01.2002 - Az: 20 C 443/01). Voraussetzung ist, dass der Garten ausreichend groß ist und die aufgestellten Spielgeräte die allgemeine Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigen. Entgegenstehende ausdrückliche Regelungen im Mietvertrag sind allerdings zu beachten.

Bei mobilen Spielgeräten, die jederzeit wieder entfernt werden können, bedarf es keiner gesonderten Erlaubnis des Vermieters. Sobald ein Gerät jedoch eine standsichere Verankerung im Boden erfordert, ist die Zustimmung einzuholen. Bei Auszug kann der Vermieter grundsätzlich die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen, wenn der Garten verändert wurde.

Im Wohnungseigentumsrecht hat das Landgericht München I klargestellt, dass die Bezeichnung einer Sondernutzungsfläche als „Ziergarten“ der Aufstellung eines mobilen Trampolins nicht entgegensteht (vgl. LG München I, 20.12.2017 - Az: 1 S 17182/17 WEG). Der Begriff grenze lediglich die Art der Bepflanzung gegenüber einem Nutzgarten ab, nicht aber die Möglichkeit, den Garten als Aufenthalts- und Spielfläche zu nutzen. Anders liegt es bei dauerhaft mit dem Boden verbundenen baulichen Anlagen wie einem Gartenhaus oder Kinderspielhaus; diese stellen eine bauliche Veränderung dar und bedürfen der Zustimmung (vgl. BayObLG, 20.11.2003 - Az: 2Z BR 134/03). Einschränkungen in Teilungserklärungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann wirksam, wenn sie klar und eindeutig formuliert sind (vgl. BGH, 27.10.2017 - Az: V ZR 193/16).

Spielplatz darf nicht einfach verschwinden

War bei Abschluss eines Mietvertrages ein Kinderspielplatz vorhanden, ist der Eigentümer der Wohnanlage nicht berechtigt, diesen ohne Weiteres zu beseitigen. Das gilt unabhängig davon, ob der Spielplatz im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt wurde (vgl. LG Berlin, 28.02.1997 - Az: 64 S 503/96). Allerdings besteht keine Verpflichtung, den Spielplatz dauerhaft mit allen ursprünglich vorhandenen Geräten auszustatten.

Spielplatzlärm als sozialadäquate Einwirkung

Lärm, der von der bestimmungsgemäßen Nutzung eines Kinderspielplatzes ausgeht, ist von Anliegern grundsätzlich hinzunehmen. Geräuscheinwirkungen spielender Kinder gelten nach § 22 Abs. 1a BImSchG im Regelfall nicht als schädliche Umwelteinwirkungen. Zu den ohne Weiteres zu duldenden Geräuschen zählen neben kindlichen Lauten und körperlichen Aktivitäten auch das Sprechen und Rufen von Betreuerinnen und Betreuern sowie die Nutzung kindgerechter Spielgeräte wie einer Seilbahn (vgl. VGH Bayern, 05.12.2023 - Az: 9 CS 23.1241).

Die TA-Lärm findet auf Kinderspielplätze keine Anwendung; nach Nr. 1 Satz 2 Buchst. h TA-Lärm sind soziale Anlagen ausdrücklich ausgenommen. Ebenso wenig gilt die LAI-Freizeitlärmrichtlinie, die in ihrer Nr. 1 Satz 4 festhält, dass Kinderspielplätze, die die Wohnnutzung in dem betroffenen Gebiet ergänzen, nicht erfasst werden, da die mit ihrer Nutzung verbundenen Geräusche sozialadäquat sind (vgl. VGH Hessen, 25.07.2011 - Az: 9 A 125/11).

Kinderspielplätze gehören als wichtige gesellschaftliche Einrichtung in die unmittelbare Nähe von Wohnbebauung. Selbst die Errichtung eines neuen Spielplatzes in unmittelbarer Nachbarschaft ist regelmäßig kein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme (vgl. VG Koblenz, 17.06.2008 - Az: 1 K 198/08; VG Koblenz, 06.11.2012 - Az: 1 K 642/12.KO). Nur bei einem atypischen Sonderfall - etwa bei ungewöhnlicher Ausstattung oder außergewöhnlichem Besucherandrang - kann eine andere Bewertung in Frage kommen. Bloße Größe oder attraktive Lage am Rand eines Naherholungsgebietes begründen einen solchen Sonderfall nicht (VGH Bayern, 05.12.2023 - Az: 9 CS 23.1241).

Auch eine Tischtennisplatte auf dem Spielplatz begründet keinen Abwehranspruch der Nachbarschaft. Das Verwaltungsgericht Trier wies eine entsprechende Klage ab, da sich die beim Tischtennis entstehenden Geräusche von der sonstigen Spielplatzkulisse nicht nennenswert abheben und die Anlage in ihrer Gesamtkonzeption auf Kinder bis 14 Jahren zugeschnitten ist (vgl. VG Trier, 24.07.2023 - Az: 9 K 1721/23.TR).

Sonderfall: Mitnutzung durch Schulkinder

Eine Ausnahme von der grundsätzlichen Privilegierung kann vorliegen, wenn der Spielplatz über das Maß einer normalen Wohngebietsnutzung hinaus intensiv und regelmäßig frequentiert wird. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat die regelmäßige Mitnutzung eines öffentlichen Kinderspielplatzes durch Schüler einer benachbarten Ganztagsschule als Sonderfall eingestuft und eine Interessenabwägung vorgenommen (vgl. VGH Baden-Württemberg, 26.03.2018 - Az: 5 S 1886/17). Im konkreten Fall fiel die Abwägung zugunsten der Kinder aus: Die Nutzung beschränkte sich auf werktäglich drei Stunden am Nachmittag, ein gleichwertiges Alternativgelände stand nicht zur Verfügung, und die Grundstückssituation war bereits durch die Nähe zur Schule vorgeprägt.

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