Ein Mietvertrag kann auch dann ein Wohnraummietverhältnis im Sinne der §§ 549 ff. BGB begründen, wenn Mieterin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist. Maßgeblich ist nicht die Bezeichnung im Vertrag, sondern der tatsächliche Wille der Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Entscheidend ist der Vertragszweck, wie er sich aus den Gesamtumständen ergibt. Bei einem Mischmietverhältnis, in dem Wohn- und Gewerbezwecke vorgesehen sind, ist von Wohnraummiete auszugehen, wenn ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht festgestellt werden kann (BGH, 17.01.2017 - Az: VIII ZR 17/16). Dies dient der Wahrung des mieterschützenden Normzwecks der §§ 549 ff. BGB.
Auch bei einer Anmietung durch eine GbR ist die Einordnung als Wohnraummietverhältnis möglich, da die GbR keine juristische Person, sondern eine teilrechtsfähige Personengesellschaft ist. Die Nutzung zu Wohnzwecken durch ihre Gesellschafter kann daher den Schutzbereich des Wohnraummietrechts eröffnen. Vertragliche Regelungen wie Kündigungsfristen, Widerspruchsrechte oder Hinweise auf „Wohnfläche“ sind weitere Indizien für den Willen der Parteien, Wohnraummietrecht gelten zu lassen (BGH, 17.01.2017 - Az: VIII ZR 17/16).
Hinsichtlich der Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB gilt, dass unpünktliche Mietzahlungen nur dann eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, wenn sie nachhaltig und über längere Zeit erfolgen. Einzelne wenige, nur geringfügige Verzögerungen reichen nicht aus, um eine fristlose oder ordentliche Kündigung zu rechtfertigen (BGH, 04.05.2011 - Az: VIII ZR 191/10). Eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfordert ebenfalls eine nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung, die in einem solchen Fall nicht vorliegt.
Eine Kündigung wegen Zutrittsverweigerung setzt voraus, dass der Mieter beharrlich und trotz Abmahnung den Zutritt verweigert. Eine einmalige Zutrittsverweigerung ohne vorherige Absprache und ohne weitere Weigerung genügt nicht, um eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung zu rechtfertigen (BGH, 15.04.2015 - Az: VIII ZR 281/13).
Schließlich ist eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung unwirksam, wenn sie vor Eintritt des Verzugs zugeht. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung (§ 130 Abs. 1 BGB). Erfolgt der Einwurf eines Kündigungsschreibens am Nachmittag, kommt es auf die Verkehrsanschauung an, wonach mit einer Leerung des Briefkastens am selben Tag noch zu rechnen ist. In diesem Fall trägt der Kündigende die Beweislast dafür, dass die Kenntnisnahme erst am Folgetag erfolgte. Eine Kündigung, die vor Eintritt des Zahlungsverzugs zugeht, entfaltet keine Wirkung, auch wenn der Verzug später eintritt (BGH, 10.10.2012 - Az: VIII ZR 107/12).
Auch bei einer Anmietung durch eine GbR ist die Einordnung als Wohnraummietverhältnis möglich, da die GbR keine juristische Person, sondern eine teilrechtsfähige Personengesellschaft ist. Die Nutzung zu Wohnzwecken durch ihre Gesellschafter kann daher den Schutzbereich des Wohnraummietrechts eröffnen. Vertragliche Regelungen wie Kündigungsfristen, Widerspruchsrechte oder Hinweise auf „Wohnfläche“ sind weitere Indizien für den Willen der Parteien, Wohnraummietrecht gelten zu lassen (BGH, 17.01.2017 - Az: VIII ZR 17/16).
Hinsichtlich der Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB gilt, dass unpünktliche Mietzahlungen nur dann eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, wenn sie nachhaltig und über längere Zeit erfolgen. Einzelne wenige, nur geringfügige Verzögerungen reichen nicht aus, um eine fristlose oder ordentliche Kündigung zu rechtfertigen (BGH, 04.05.2011 - Az: VIII ZR 191/10). Eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfordert ebenfalls eine nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung, die in einem solchen Fall nicht vorliegt.
Eine Kündigung wegen Zutrittsverweigerung setzt voraus, dass der Mieter beharrlich und trotz Abmahnung den Zutritt verweigert. Eine einmalige Zutrittsverweigerung ohne vorherige Absprache und ohne weitere Weigerung genügt nicht, um eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung zu rechtfertigen (BGH, 15.04.2015 - Az: VIII ZR 281/13).
Schließlich ist eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung unwirksam, wenn sie vor Eintritt des Verzugs zugeht. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung (§ 130 Abs. 1 BGB). Erfolgt der Einwurf eines Kündigungsschreibens am Nachmittag, kommt es auf die Verkehrsanschauung an, wonach mit einer Leerung des Briefkastens am selben Tag noch zu rechnen ist. In diesem Fall trägt der Kündigende die Beweislast dafür, dass die Kenntnisnahme erst am Folgetag erfolgte. Eine Kündigung, die vor Eintritt des Zahlungsverzugs zugeht, entfaltet keine Wirkung, auch wenn der Verzug später eintritt (BGH, 10.10.2012 - Az: VIII ZR 107/12).
KG, 20.06.2019 - Az: 8 U 132/18
ECLI:DE:KG:2019:0620.8U132.18.00
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