Verspätete Miete über Jahrzehnte geduldet - fristlose Kündigung scheitert an eigener Untätigkeit des Vermieters

Eine Vorauszahlungsklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. die Miete monatlich im Voraus fällig stellt, ist auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel mit einmonatiger Ankündigungspflicht wirksam und stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung ist jedoch unwirksam, wenn der Vermieter das vertragswidrige Zahlungsverhalten über Jahre oder Jahrzehnte widerspruchslos geduldet hat, weil er damit zumindest den Anschein gesetzt hat, dem Vertragsverstoß kein erhebliches Gewicht beizumessen - dieser Umstand ist bei der Interessenabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB zwingend zu berücksichtigen.

Wirksamkeit der Vorauszahlungsklausel in Kombination mit Aufrechnungsklausel

Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, begegnet für sich genommen grundsätzlich keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGH, 26.10.1994 - Az: VIII ARZ 3/94). Anders kann dies zu beurteilen sein, wenn die Vorauszahlungsklausel mit einer Aufrechnungsklausel kombiniert wird und dadurch das Minderungsrecht des Mieters erheblich eingeschränkt wird - etwa indem er wegen seiner Minderungsrechte auf den Klageweg verwiesen wird.

Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt jedoch nicht vor, wenn die Aufrechnungsklausel lediglich verlangt, dass die Absicht der Aufrechnung einen Monat vor Fälligkeit der Miete angezeigt wird. In diesem Fall wird der Mieter nicht generell auf den Klageweg verwiesen. Zwar kann ein im laufenden Monat nach Mietzahlung erstmals auftretender Mangel dazu führen, dass die Minderung für diesen Monat erst bei der Mietzahlung des übernächsten Monats berücksichtigt werden kann. Eine solche bloße zeitliche Verschiebung des Minderungsrechts um ein oder zwei Monate stellt jedoch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (vgl. BGH, 14.11.2007 - Az: VIII ZR 337/06).

Voraussetzungen der fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Bei der Würdigung der Unzumutbarkeit sind auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen. Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen (vgl. BGH, 11.01.2006 - Az: VIII ZR 364/04).

Jahrzehntelange Duldung als maßgeblicher Abwägungsgesichtspunkt

Zwar sind wiederkehrende Vertragsverletzungen des Mieters nicht bereits deshalb milder zu bewerten, weil der Vermieter sie zunächst hinnimmt, ohne alsbald abzumahnen. Im Regelfall besteht für den Mieter kein Anlass, aus dem Ausbleiben einer sofortigen Reaktion den Schluss zu ziehen, der Vermieter werde das vertragswidrige Verhalten auch künftig ohne Konsequenzen dulden.

Entscheidend anders verhält es sich jedoch, wenn der Vermieter ein wiederkehrendes vertragswidriges Verhalten - wie unpünktliche Mietzahlungen - über Jahre oder gar Jahrzehnte widerspruchslos hinnimmt. In einer solchen Fallgestaltung setzt der Vermieter gegenüber dem Mieter zumindest den Anschein - der erst mit der Abmahnung wieder beseitigt wird -, dass er den wiederkehrenden Vertragsverletzungen kein erhebliches Gewicht beimisst und keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sieht. Dieser Gesichtspunkt kann bei der umfassenden Interessenabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB nicht unberücksichtigt bleiben.

Vorliegend war die Miete nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag von Beginn des Mietverhältnisses an - über mehr als zwei Jahrzehnte - stets erst zur Monatsmitte gezahlt worden, ohne dass der Vermieter dies jemals beanstandet hätte. Nachdem im Anschluss an die Abmahnung lediglich eine einzige Monatsmiete um sechs Tage verspätet einging, war die Annahme der Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung vor diesem Gesamthintergrund nicht gerechtfertigt. Die fristlose Kündigung erwies sich damit als unwirksam.

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