Die nachträgliche Herabsetzung des Mietzinses in einem langfristigen
Mietvertrag bedarf nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sich deren jederzeitigen Widerruf - zumindest mit Wirkung für die Zukunft - vorbehalten hat. Ein solcher Widerrufsvorbehalt verhindert, dass die Änderungsvereinbarung als langfristige Bindung qualifiziert wird, die nach §§
566,
565 BGB a.F. der Schriftform bedurft hätte. Eine auf den vermeintlichen Schriftformmangel gestützte vorzeitige ordentliche Kündigung ist damit unwirksam.
Schriftform bei Mietvertragsänderungen - Grundsatz und Schutzrichtung
Für Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, schreibt
§ 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) die Einhaltung der Schriftform vor. Wird die Schriftform nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden. Die Schriftform dient dabei primär dem Schutz eines potentiellen Grundstückserwerbers, der nach
§ 566 BGB (
§ 571 BGB a.F.) in bestehende Mietverträge eintritt: Er soll nicht an Konditionen gebunden werden, die er mangels Schriftlichkeit nicht erkennen konnte und die ihn länger als ein Jahr binden würden.
Keine Schriftformpflicht bei widerruflicher Mietzinsreduktion
Auch nachträgliche Vereinbarungen, die einen bereits schriftformgerecht geschlossenen Langzeitmietvertrag inhaltlich ändern, bedürfen grundsätzlich der Schriftform. Hiervon besteht jedoch eine wesentliche Ausnahme: Enthält die Vereinbarung über eine Herabsetzung des Mietzinses einen Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs durch den Vermieter, fehlt es an der für die Schriftformpflicht maßgeblichen langfristigen Bindungswirkung. Ein in den Vertrag eintretender Grundstückserwerber übernähme in diesem Fall zugleich das Widerrufsrecht und wäre damit gerade nicht dauerhaft an die geänderten Konditionen gebunden. Der Schutzzweck des Schriftformerfordernisses ist folglich nicht berührt.
Konkludente Annahme und Fortgeltung des Widerrufsvorbehalts
Ein Mietzinsnachlass kann auch durch konkludentes Verhalten - etwa durch entsprechend reduzierte Zahlungen des Mieters - angenommen werden, sofern ein entsprechendes Angebot des Vermieters vorliegt. Wird ein solches Angebot zunächst nur befristet unterbreitet, bleibt der in ihm enthaltene Widerrufsvorbehalt auch dann wirksamer Bestandteil der Vereinbarung, wenn die Parteien den Nachlass stillschweigend über den ursprünglichen Befristungszeitraum hinaus fortgelten lassen. Das bloße Hinnehmen reduzierter Zahlungen durch den Vermieter ohne ausdrücklichen Widerspruch begründet lediglich eine stillschweigende Einigung über den Wegfall der zeitlichen Befristung, nicht jedoch über den Wegfall des Widerrufsvorbehalts selbst. Ein solcher weitergehender Verzicht auf das Widerrufsrecht kann aus dem Schweigen des Vermieters nicht abgeleitet werden.
Schriftformfreiheit des Verzichts auf Gewährleistungsansprüche
Der Verzicht auf Gewährleistungsansprüche wegen eines bereits eingetretenen Mangels - etwa im Rahmen einer Vereinbarung über die Mietzinsreduzierung - ändert nicht den Inhalt des Mietvertrages und berührt insbesondere nicht den Umfang des geschuldeten Mietgebrauchs. Er betrifft lediglich die rechtlichen Folgen einer nicht vertragsgemäßen Gebrauchsgewährung und bedarf daher ebenfalls nicht der Schriftform. Auch ein potentieller Grundstückserwerber als neuer Vermieter bedarf insoweit keines Schutzes durch das Schriftformerfordernis.
Keine vorzeitige Kündigung wegen Schriftformmangels
Steht fest, dass die nachträgliche Mietzinsänderung die Schriftform nicht berührt, scheidet eine auf einen Schriftformmangel gestützte vorzeitige ordentliche
Kündigung des Mietvertrages aus. Ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum bleibt wirksam. Der Mieter kann sich insoweit auch nicht auf Treu und Glauben berufen, um die Bindungswirkung des Kündigungsausschlusses zu umgehen, wenn die Schriftform des Vertrages tatsächlich gewahrt ist.
Ausdrücklich offengelassen wurde, ob eine nachträgliche Mietzinsherabsetzung nur dann schriftformfrei ist, wenn sie das erste Mietjahr betrifft, oder - wofür die h.M. und auch der erkennende Senat neigen - auch dann, wenn die Geltungsdauer der Änderung ein Jahr nicht übersteigt, unabhängig davon, welchen Vertragszeitraum sie inhaltlich betrifft.
