Umstellung von Inklusivmiete auf Kaltmiete: Wann gilt die Umlage als wirksam vereinbart?

Eine vertraglich vereinbarte Umstellung der Mietstruktur von einer Inklusivmiete auf eine Nettomiete mit gesonderter Betriebskostenabrechnung ist wirksam, wenn der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV bestimmt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der Vorauszahlungen mitgeteilt wird. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskostenarten bedarf es dabei nicht. Die Frage, ob eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur vorliegt, ist stets eine Einzelfallfrage und einer verallgemeinernden revisionsrechtlichen Klärung nicht zugänglich.

Vertragliche Grundlage der Mietstruktur

Im Wohnraummietrecht kann die Mietstruktur durch ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung der Parteien geändert werden. Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach anfänglich in der Miete enthaltene Betriebskosten bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ausgegliedert und durch Umlage erhoben werden, handelt es sich um eine verbindliche vertragliche Regelung - und nicht lediglich um eine unverbindliche Information an den Mieter. Der Umstand, dass dem Vermieter daneben auch ein einseitiges Umstellungsrecht zugestanden hätte, ändert daran nichts. Maßgeblich für die Einordnung ist der Wille der Parteien, wie er sich aus Wortlaut, Überschrift und Zusammenhang der jeweiligen Vertragsklausel ergibt.

Ist die Frage der stillschweigenden Mietstrukturänderung revisibel?

Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur anzunehmen ist, entzieht sich einer allgemeinen, über den Einzelfall hinausgehenden Betrachtung. Sie ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des konkreten Falles zu entscheiden und stellt damit keinen tauglichen Revisionsgrund dar. Eine Revisionszulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung dieser Frage trägt den gesetzlichen Anforderungen daher nicht.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.