Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus? BGH entscheidet über Maklerprovision

Der Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision nach § 656c BGB gilt nur, wenn das vermittelte Objekt bereits nach seiner objektiven Beschaffenheit ein Einfamilienhaus ist oder der Erwerber den beabsichtigten Wohnzweck spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar macht. Eine erst nach Vertragsschluss offengelegte Nutzungsabsicht genügt hierfür nicht.

Wann erfolgt eine Teilung der Maklerprovision?

§ 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB ordnet für den Fall, dass ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung tätig wird, eine hälftige Teilung der Maklerprovision zwischen beiden Parteien an. Ein Maklervertrag, der hiervon zu Lasten des Käufers abweicht, ist unwirksam. Die Vorschrift dient dem Schutz von Verbrauchern beim Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums vor einseitiger Kostenbelastung durch die Maklerprovision.

Wann liegt ein Einfamilienhaus im Sinne der Vorschrift vor?

Maßgeblich für die Einordnung als Einfamilienhaus ist, dass der Erwerb des Objekts bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Dieser Wohnzweck kann sich zum einen aus der objektiven Beschaffenheit der Immobilie ergeben, etwa wenn sie baulich erkennbar auf die Nutzung durch einen einzelnen Haushalt ausgerichtet ist. Enthält das Objekt hingegen mehrere Wohneinheiten, von denen keine nur untergeordnete Bedeutung hat, ergibt sich der Wohnzweck nicht bereits aus der Beschaffenheit der Sache.

Welche Bedeutung hat die Offenlegung des Nutzungszwecks durch den Erwerber?

Folgt der Wohnzweck nicht aus den objektiven Gegebenheiten der Immobilie, obliegt es dem Erwerber, seine hierauf gerichtete Nutzungsabsicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Im Rechtsstreit trägt der Erwerber hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Wird der Nutzungszweck nicht rechtzeitig offengelegt, findet der Halbteilungsgrundsatz keine Anwendung, selbst wenn der Erwerber das Objekt später tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Warum kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses an?

Die zeitliche Anknüpfung an den Abschluss des Maklervertrags folgt aus dem allgemeinen Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts anhand der zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Umstände zu beurteilen ist. Nachträglich eingetretene oder offengelegte Umstände können die einmal eingetretene Wirksamkeit des Vertrags grundsätzlich nicht nachträglich beseitigen. Dies entspricht zugleich den berechtigten Interessen des Maklers, der bei Vertragsschluss Klarheit über den anzuwendenden Provisionsmaßstab benötigt.

Wie wurde der zugrunde liegende Fall entschieden?

Vorliegend betraf dies ein als vermietetes Zweifamilienhaus inseriertes und im notariellen Kaufvertrag auch so bezeichnetes Objekt mit zwei im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses vermieteten Wohneinheiten. Der Erwerber teilte dem Makler erst nach Abschluss des Maklervertrags mit, dass die Immobilie eigenen Wohnzwecken dienen solle. Da sich der Wohnzweck weder aus der objektiven Beschaffenheit der Immobilie ergab noch rechtzeitig offengelegt wurde, war der Halbteilungsgrundsatz nicht anwendbar und der Maklervertrag folglich nicht gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam. Der Provisionsanspruch des Maklers besteht daher in voller Höhe.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.