Formfehler bei Kündigung: Haftet der Vermieter auf Schadensersatz?

Ein Vermieter haftet gegenüber dem Mieter grundsätzlich nicht auf Schadensersatz, wenn eine ausgesprochene Kündigung lediglich aus formellen Gründen unwirksam ist, sofern die materiellen Voraussetzungen des Kündigungsrechts tatsächlich vorlagen. Gleiches gilt für die gerichtliche Geltendmachung eines hierauf gestützten Räumungsanspruchs, soweit dessen Führung nicht sittenwidrig und mit Schädigungsvorsatz erfolgt.

Wann verletzt eine unwirksame Kündigung mietvertragliche Pflichten?

Gegenstand des Verfahrens war die Frage, ob ein Vermieter dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn eine ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses zwar formell mangelhaft, jedoch materiell begründet war, und ob dies auch für die anschließende gerichtliche Durchsetzung eines Räumungsanspruchs gilt.

Vorliegend betraf dies eine kirchliche Vermieterin, deren Kündigungserklärungen mangels ordnungsgemäßer Bevollmächtigung der handelnden Rechtsanwälte unwirksam waren, weil die kirchenrechtlich vorgeschriebene Siegelung der Vollmachtsurkunde fehlte. Der Mieter begehrte im Wege der Widerklage Ersatz von Rechtsanwaltskosten, Schmerzensgeld sowie Schadensersatz wegen Verdienstausfalls.

Nach ständiger Rechtsprechung kann die Geltendmachung unberechtigter Ansprüche und nicht bestehender Rechte unter verschiedenen rechtlichen Gesichtspunkten zu einem Ersatzanspruch des davon Betroffenen führen (vgl. BGH, 12.12.2006 - Az: VI ZR 224/05; BGH, 16.01.2009 - Az: V ZR 133/08). Ein Mieter hat jedoch keinen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen den Vermieter wegen Verletzung der vertraglichen Rücksichtnahmepflicht, wenn die Kündigungserklärung lediglich den formellen Anforderungen nicht genügt (vgl. BGH, 15.12.2010 - Az: VIII ZR 9/10). Demgegenüber kann sich ein Vermieter, der schuldhaft eine materiell unberechtigte Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts vorwerfbar streitig macht, schadensersatzpflichtig machen, wenn dem Mieter hierdurch ein Schaden entsteht (vgl. BGH, 11.01.1984 - Az: VIII ZR 255/82; BGH, 18.05.2005 - Az: VIII ZR 368/03; BGH, 16.12.2009 - Az: VIII ZR 313/08; BGH, 10.06.2015 - Az: VIII ZR 99/14; BGH, 29.03.2017 - Az: VIII ZR 44/16; BGH, 09.12.2020 - Az: VIII ZR 238/18).

Maßgeblich ist damit die Unterscheidung zwischen formellen und materiellen Kündigungsvoraussetzungen. Fehlt es an der materiellen Berechtigung zur Kündigung, kommt eine Haftung in Betracht. Liegt hingegen ein Kündigungsgrund tatsächlich vor und scheitert die Wirksamkeit der Erklärung lediglich an formellen Anforderungen - etwa an einem Mangel der Vertretungsmacht des für den Vermieter handelnden Bevollmächtigten -, trifft den Vermieter keine vertragliche Nebenpflicht, solche formellen Anforderungen einzuhalten oder eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlassen. Dies gilt auch dann, wenn der Formmangel in einer fehlenden oder unwirksamen Bevollmächtigung des für den Vermieter auftretenden Vertreters begründet liegt, sofern das materielle Kündigungsrecht des Vermieters selbst - also sein Gestaltungsrecht als solches - hiervon unberührt bleibt.

Wie wirkt sich ein Verstoß gegen körperschaftsinterne Vertretungsregeln aus?

Verstößt die Erteilung einer Vollmacht gegen interne Zuständigkeits- und Formvorschriften einer Körperschaft - etwa gegen kirchenrechtliche Bestimmungen zur Siegelung von Vollmachtsurkunden -, betrifft dies allein die Frage, ob die im Namen der Körperschaft abgegebene Erklärung gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam zugerechnet werden kann. Bei einem einseitigen Rechtsgeschäft wie der Kündigung ist eine Vertretung ohne Vertretungsmacht unzulässig (§ 180 Satz 1 BGB); das Rechtsgeschäft ist nichtig (vgl. BGH, 12.11.2008 - Az: VIII ZR 170/07). Eine Genehmigung entsprechend §§ 177 ff. BGB kommt gemäß § 180 Satz 2 BGB nur in Betracht, wenn der Erklärungsempfänger die Vertretungsmacht nicht beanstandet oder sich mit dem Handeln ohne Vertretungsmacht einverstanden erklärt hat.

Die materielle Berechtigung zur Kündigung - also das Bestehen eines Kündigungsgrundes im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB - wird durch einen solchen Vertretungsmangel nicht berührt. Wertungsmäßig unterscheidet sich diese Konstellation nicht von einer wegen Nichteinhaltung formeller Anforderungen (etwa fehlender Angabe des Kündigungsgrundes gemäß § 573 Abs. 3 BGB) unwirksamen Kündigung bei materiellem Bestehen eines Kündigungsrechts (vgl. BGH, 15.12.2010 - Az: VIII ZR 9/10). Da der Vermieter bei Vorliegen der materiellen Voraussetzungen des Gestaltungsrechts befugt ist, auf den Mietvertrag einzuwirken, verletzt er auch dann keine mietvertraglichen Pflichten, wenn ihm bei der Ausübung dieses Rechts Fehler unterlaufen, die zur Unwirksamkeit der Erklärung führen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.