Ein Maklervertrag wird i.d.R. schriftlich (z.B. durch Unterzeichnung eines Auftragsscheins) geschlossen. Er kann aber u.U. auch durch
schlüssiges Verhalten erfolgen, also formlos geschlossen werden. Kommt es zum Vertragsschluss, so fällt i.a. die
Provision an. Ohne Maklervertrag besteht keine Provisionspflicht. Bei einem schriftlichen Maklervertrag ist die Frage der Provisionspflicht relativ eindeutig geklärt.
Bei einem formlos geschlossenen Vertrag kommt es indes immer wieder zu Streitigkeiten. Der bloße Umstand, dass Leistungen schlicht entgegengenommen werden genügt nicht für einen Vertragsschluss. Ein Maklerkunde darf - sofern ihm nichts Gegenteiliges bekannt ist - davon ausgehen, dass der Makler mit der Informationsweitergabe an potentielle Interessen nur eine Leistung für den Verkäufer erbringen will. Dies gilt auch dann, wenn nach regionaler Übung der mögliche Vertragspartner die Courtage zu tragen hat.
Der Makler kann zwar auch für
beide Vertragsparteien tätig werden, wenn dies nicht dem Maklervertrag mit der anderen Seite zuwiderläuft, muss aber ein eindeutiges Provisionsverlangen stellen. Ist ein Tätigwerden für beide Seiten nicht zulässig, so verwirkt der Makler seinen Anspruch auf Maklerlohn.
Werden in Kenntnis eines solchen Verlangens Maklerdienste genutzt, so wird durch schlüssiges Verhalten des Interessenten das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages angenommen. Damit ein Provisionsverlangen eindeutig ist, genügt es im Übrigen nicht, wenn sich dieses lediglich im Exposé befindet.
Erst dann, wenn nach Exposé-Übergabe und Kenntnis einer Provisionsforderung weitere Leistungen des Maklers in Anspruch genommen werden, ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Lehnt ein Interessent die Provisionsforderung ausdrücklich ab, nimmt er dann jedoch weitere Maklerdienste in Anspruch, so liegt kein Maklervertrag vor. Von einer Kenntnis der Provisionsforderung ist auch dann auszugehen, wenn ein Exposé an den Interessenten geschickt wird, dieses ein Provisionsverlangen enthält und der Interessent dann weitere Leistungen in Anspruch nimmt. In diesem Fall kann der Makler annehmen, dass der Inhalt des Exposés - und damit auch das Provisionsverlangen - mit Erhalt zur Kenntnis genommen wurde.
Die Beweislast für das Vorliegen eines Maklervertrages liegt beim Makler. Eindeutiger ist die Sachlage daher dann, wenn ein Objektnachweis mit Provisionsforderung vom Interessenten unterzeichnet wird bzw. ein schriftlicher Maklervertrag abgeschlossen wird. Lediglich für den Fall, dass der Interessent dem Makler selbst einen Auftrag erteilt, ist die Provisionsbelehrung entbehrlich, da allgemein bekannt ist, dass die Maklertätigkeit vergütungspflichtig ist.
Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
Zur Vermeidung von Streitigkeiten ist für Maklerverträge über Häuser und Wohnungen die Textform vorgeschrieben.
Zudem müssen Haus- und Wohnungskäufer nur maximal die Hälfte der Maklerkosten zahlen.
Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Provisionszahlung nachgewiesen hat. Beauftragen beide Vertragsseiten einen Makler einvernehmlich, dann müssen sie nach dem Gesetzesbeschluss automatisch jeweils die Hälfte der Maklerkosten zahlen.
