Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Wie stark dabei die einzelnen Kostenarten aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschließend geklärt.
Überwiegend wird verlangt, dass sämtliche angesetzten Kostenarten einzeln abgerechnet werden. Dabei wird zumindest eine Differenzierung entsprechend den Betriebskostenarten in § 2 der BetrKV für erforderlich gehalten, teils wird aber auch noch eine zusätzliche Spezifizierung verlangt, etwa bei der Position Versicherung die Angabe der einzelnen Versicherungsarten.
Bei den Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, die nach der Systematik der Betriebskostenverordnung zwei verschiedene Positionen - Ziffer 2 (Wasserversorgung) und Ziffer 3 (Entwässerung) - betreffen, wird jedoch von einer verbreiteten Meinung eine zusammengefasste Abrechnung für zulässig erachtet, zumindest dann, wenn auch die Berechnung der Kosten für Abwasser an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist. Diese Auffassung teilt der Senat.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die Kläger haben die - als solche zwischen den Parteien nicht streitigen - Kosten für Frischwasser und Abwasser formell richtig abgerechnet, so dass das Berufungsgericht diese Kosten zu Recht bei der Betriebskostenabrechnung der Kläger berücksichtigt hat. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Zusammenfassung der Kosten von Frischwasser und Abwasser bei der Abrechnung zulässig ist.Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Wie stark dabei die einzelnen Kostenarten aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschließend geklärt.
Überwiegend wird verlangt, dass sämtliche angesetzten Kostenarten einzeln abgerechnet werden. Dabei wird zumindest eine Differenzierung entsprechend den Betriebskostenarten in § 2 der BetrKV für erforderlich gehalten, teils wird aber auch noch eine zusätzliche Spezifizierung verlangt, etwa bei der Position Versicherung die Angabe der einzelnen Versicherungsarten.
Bei den Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, die nach der Systematik der Betriebskostenverordnung zwei verschiedene Positionen - Ziffer 2 (Wasserversorgung) und Ziffer 3 (Entwässerung) - betreffen, wird jedoch von einer verbreiteten Meinung eine zusammengefasste Abrechnung für zulässig erachtet, zumindest dann, wenn auch die Berechnung der Kosten für Abwasser an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist. Diese Auffassung teilt der Senat.
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BGH, 15.07.2009 - Az: VIII ZR 340/08
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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