Eigenbedarfskündigung durch GbR vor MoPeG-Reform bleibt wirksam

Eine von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts vor dem Inkrafttreten des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes (MoPeG) erklärte Eigenbedarfskündigung beurteilt sich ausschließlich nach dem zum Zeitpunkt ihres Zugangs geltenden Recht. Das MoPeG entfaltet keine Rückwirkung auf bereits zugegangene Kündigungserklärungen - auch dann nicht, wenn die Kündigungsfrist erst nach dem 1. Januar 2024 abgelaufen ist.

Ist die Eigenbedarfskündigung einer GbR nach dem MoPeG noch möglich?

Das MoPeG hat die §§ 705 ff. BGB mit Wirkung ab dem 1. Januar 2024 neu gefasst und damit Fragen zur Fortgeltung bisheriger Grundsätze im Mietrecht aufgeworfen - insbesondere zur Frage, ob eine (Außen-)GbR nach neuem Recht weiterhin eine Eigenbedarfskündigung in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aussprechen kann. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat diese Möglichkeit für GbR-Gesellschafter bereits vor dem MoPeG anerkannt (vgl. BGH, 15.12.2010 - Az: VIII ZR 210/10; BGH, 21.03.2018 - Az: VIII ZR 104/17; BGH, 10.07.2024 - Az: VIII ZR 276/23; BGH, 06.08.2025 - Az: VIII ZR 161/24; BGH, 21.01.2026 - Az: VIII ZR 247/24). Diese Frage war vorliegend jedoch nicht entscheidungserheblich.

Zeitpunkt des Zugangs ist maßgeblich - nicht der Ablauf der Kündigungsfrist

Eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist ein einseitiges Gestaltungsrecht; ihre Gestaltungswirkung tritt bereits mit dem Zugang bei der anderen Mietvertragspartei ein (§ 130 BGB). Obgleich die beabsichtigte Rechtsfolge - die Beendigung des Dauerschuldverhältnisses - erst mit dem Ablauf der Kündigungsfrist eintritt, ist das Mietverhältnis ab Zugang der Kündigung bereits umgestaltet; eine einseitige Rücknahme ist von diesem Zeitpunkt an ausgeschlossen (vgl. BGH, 24.06.1998 - Az: XII ZR 195/96; BGH, 19.09.2018 - Az: VIII ZR 231/17).

Die Wirksamkeit dieser rechtsgestaltenden Erklärung beurteilt sich daher nach der Rechtslage, die im Zeitpunkt ihres Zugangs gilt - nicht nach derjenigen im Zeitpunkt des Fristablaufs (vgl. BAG, 06.07.2000 - Az: 2 AZR 513/99; BAG, 21.03.2013 - Az: 6 AZR 618/11). War die Kündigung bei Zugang wirksam, bleibt sie es - spätere Gesetzesänderungen können daran grundsätzlich nichts ändern.

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