Eine
Eigenbedarfskündigung ist gemäß
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn sie gegen die Kündigungsbeschränkungen des
§ 577a BGB verstößt. Diese Vorschrift schützt Mieter, deren Wohnungen nachträglich in Eigentum
umgewandelt und anschließend verkauft werden. Sie gewährt ihnen eine Sperrfrist, in der der Erwerber keine Eigenbedarfs- oder
Verwertungskündigung aussprechen darf.
Im vorliegenden Fall hatten die Mieter ihre Wohnung seit 2004 inne. Zunächst erwarb eine GmbH & Co. KG das gesamte Haus und wandelte es in Wohnungseigentum um. Einige Jahre später wurde die konkret vermietete Wohnung an neue Eigentümer weiterveräußert, die ihrerseits wegen Eigenbedarfs kündigten. Die Mieter beriefen sich auf die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB und machten geltend, die Frist habe bereits mit dem Erwerb durch die GmbH & Co. KG begonnen.
Das Gericht stellte jedoch klar, dass die Veräußerung an eine GmbH & Co. KG keine Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1a BGB auslöst. Diese Regelung betrifft ausschließlich Fälle, in denen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Erwerbermehrheit das Hausgrundstück erwirbt. Hintergrund ist, dass bei der GbR ein erhöhtes Risiko besteht, dass Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen. Dieses Risiko besteht bei Personenhandelsgesellschaften wie einer GmbH & Co. KG nicht, da diese selbst nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann.
Daher begann die Sperrfrist erst mit der späteren Veräußerung der umgewandelten Wohnung an die neuen Eigentümer. Da Bayern die Sperrfrist durch Rechtsverordnung für München auf zehn Jahre verlängert hat, war sie zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen. Die Kündigung blieb damit unwirksam, und die Mieter mussten die Wohnung nicht räumen.
