Eigentumswechsel: Welche Rechte hat der Mieter?

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Ein Eigentumswechsel im Mietrecht bezieht sich auf den rechtlichen Übergang des Eigentums an einer vermieteten Immobilie vom bisherigen Eigentümer auf einen neuen Eigentümer. Dies geht mit dem Mieter fast immer mit der Sorge um den Bestand seines Mietverhältnisses einher. Daneben gibt es jedoch noch weitere klärungsbedürftige Punkte wie den Verbleib der Mietkaution, Kündigungsfristen oder Kündigungsmöglichkeiten und einiges mehr.

Sorgen um sein Mietverhältnis muss sich der Mieter bei einem Eigentumswechsel nicht machen, da er gesetzlich umfassend geschützt ist.

Mieterschutz bei Eigentumswechsel

Das Wichtigste vorweg: Beim Verkauf der Wohnung gilt: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Ein Mietverhältnis zwischen Mieter und Alteigentümer wird also mit dem Neueigentümer in genau der Form, wie es zwischen Alteigentümer und Mieter bestand, weitergeführt.

Kommt es zum Eigentumswechsel durch Tod des Vermieters, so gilt zwar nicht § 566 BGB, der Erbe tritt jedoch unmittelbar mit dem Tod des Vermieters als Gesamtrechtsnachfolger mit allen Rechten und Pflichten in den Vertrag ein (§ 1922 Abs. 1 BGB).

Darf der neue Eigentümer den Mietvertrag ändern?

Der bestehende Vertrag ist durch § 566 BGB geschützt. Der neue Eigentümer darf weder einseitig inhaltlich Änderungen vornehmen noch die Unterschrift unter einen komplett neuen Vertrag verlangen.

Eine Vertragsänderung ist nur dann möglich, wenn der Mieter diesen Änderungen zustimmt. Er kann dazu nicht gezwungen werden.

Gibt es Sonderkündigungsrechte bei Verkauf?

Auch der bisherige Vermieter kann den Mietvertrag nicht wegen eines geplanten Verkaufs „frei“ kündigen. Versucht es der Vermieter dennoch, so kann der Mieter beruhigt sein: Eine solche Kündigung ist unwirksam.

Weder Mieter noch Vermieter haben bei einem Eigentümerwechsel ein Sonderkündigungsrecht. Weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung ist aus diesem Grund möglich. Die regulären Kündigungsmöglichkeiten sind dagegen weiter möglich.

Der neue Eigentümer kann – nach vollständiger Kaufabwicklung – möglicherweise eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Sofern es sich um einen Eigentumswechsel im Rahmen einer Zwangsversteigerung handelt, kann der Erwerber mit gesetzlicher Frist kündigen, jedoch nur dann, wenn hiervon zum erstmöglichen Zeitpunkt Gebrauch gemacht wird und ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB besteht.

Weiterhin kann ein Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs.1 S.1 BGB bestehen, wenn es sich um eine Einliegerwohnung handelt.

Der Mieter kann das Mietverhältnis natürlich jederzeit mit regulärer Frist beenden.

Sonderfall Umwandlung – was ist zu beachten?

Der Mieter hat beim erstmaligen Verkauf der Wohnung ein Vorkaufrecht. Dieser erstmalige Verkauf, der mit Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen einhergeht, wird als Umwandlung bezeichnet.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, muss der Vermieter ihn in darüber Kenntnis setzen, wenn er einen Käufer gefunden hat. Der Mieter hat dann zwei Monate Bedenkzeit, in denen er entscheiden kann, ob er in den Kaufvertrag zu den gleichen Vertragsbedingungen, die mit dem potenziellen Käufer vereinbart wurden, eintreten will.

Der Kaufvertrag zwischen Mieter und Eigentümer kommt auch dann zustande, wenn bereits ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen wurde. Der Mieter kann dann sein Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Eigentümer ausüben und in den Vertrag einsteigen.

Neben dem Vorkaufsrecht genießt der Mieter in diesem Fall auch den besonderen Kündigungsschutz des § 577a BGB in Form einer Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Diese Sperrfrist kann in einzelnen Gemeinden auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Innerhalb der Sperrfrist ist grundsätzlich keine ordentliche Kündigung durch den Vermieter möglich. Lediglich eine außerordentliche fristlose Kündigung ist zulässig.

Muss der Vermieter über den Verkauf informieren?

Der Vermieter muss den Mieter über den Verkauf informieren, zum einen, wenn es ein Vorkaufsrecht des Mieters gibt und zum anderen deshalb, weil der Mieter wissen muss, wer sein Vertragspartner ist und damit auch Anspruch auf die Mietzahlungen hat. Ein weiterer wichtiger Grund für eine Informationspflicht besteht darin, dass es dem Mieter ermöglicht werden muss, Forderungen gegenüber dem Alteigentümer rechtzeitig binnen eines halben Jahres geltend machen zu können (BGH, 28.05.2008 – Az: VIII ZR 133/07).

Der eigentliche Wechsel des Eigentümers wird im Grundbuch vollzogen. Dies geschieht durch die Eintragung des neuen Eigentümers und die Löschung des bisherigen Eigentümers. Die Grundbuchumschreibung erfolgt beim Grundbuchamt. Sie gilt als rechtlich bindend für den Übergang des Eigentums.

Der Mieter kann als Nachweis der Eigentümerstellung durchaus auch einen Grundbuchauszug vom Erwerber verlangen, damit dieser seine rechtliche Stellung nachweisen kann.

Wer bekommt die Miete?

Grundsätzlich ist die Miete an den Eigentümer der Immobilie zu zahlen. Der neue Eigentümer kann die Miete also erst dann beanspruchen, wenn der Eigentümerwechsel vollzogen ist.

Ein Grundbuchauszug kann bei Zweifeln Klarheit darüber verschaffen, wer Anspruch auf die Miete hat. Üblicherweise teilen jedoch Neu- und Alteigentümer den Eigentümerwechsel schriftlich mit. Ab diesem Zeitpunkt ist dann die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen. Eine Mitteilung nur vom neuen Eigentümer reicht übrigens nicht aus.

Für den Fall von Unklarheiten besteht nach § 372 BGB die Möglichkeit, die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen, um zu vermeiden, dass es zu einem unbeabsichtigten Zahlungsverzug kommt.

Der ehemalige Eigentümer ist nach dem Eigentümerwechsel nicht mehr berechtigt, die Miete entgegenzunehmen. Hat er dies dennoch getan, müssen die eingezogenen Beträge an den neuen Eigentümer weitergeleitet werden. Sofern dem Mieter der Eigentümerwechsel nicht bekannt war, kann ihm dies nicht vorgeworfen werden. In diesem Fall müssten die Mietzahlungen beim Verkäufer vom neuen Eigentümer eingefordert werden.

Was wird aus der Mietkaution?

Da der Neueigentümer in alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Vermieters eingetreten ist, ist er auch der alleinige neue Ansprechpartner, was die Kaution angeht.

Beim Eigentümerwechsel muss keine neue Kaution gezahlt werden. Der Mietvertrag geht samt der Regelung über die Mietkaution auf den neuen Eigentümer über.

Ob der Neueigentümer die Kaution vom alten Eigentümer tatsächlich erhalten hat oder nicht, ist für den Mieter bei der Rückzahlung unerheblich. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird der neue Eigentümer so behandelt, als ob er die Kaution erhalten hat.

Ein anderes gilt nur für Altfälle, bei denen der Eigentumsübergang bis zum 31.08.2001 erfolgt ist.

Berechtigt ein Eigentümerwechsel zur Mieterhöhung?

Auch für eine etwaige Mieterhöhung gelten weiterhin die ganz normalen gesetzlichen Regelungen. Ein Eigentumswechsel begründet kein besonderes Mieterhöhungsrecht. Im gesetzlichen Rahmen kann die Miete natürlich auch vom neuen Eigentümer bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.

Was wird aus Ansprüchen des Mieters?

Bis zum Eigentümerwechsel entstandene und fällige Ansprüche des Mieters gegen den Alteigentümer bleiben gegenüber diesem bestehen. Nach dem Wechsel fällig werdende Ansprüche sind beim neuen Eigentümer geltend zu machen.

Bei Schadensersatzansprüchen ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass es nicht auf den Zeitpunkt der Ursache für den Schaden ankommt, sondern auf den Schadenseintritt.

Bei Mängelbeseitigungsansprüchen gilt, dass Ansprüche des Mieters gegen den ehemaligen Vermieter auf den Käufer übergehen.

Was ist bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten?

Für Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung kommt es darauf an, ob der Abrechnungszeitraum vor dem Eigentümerwechsel abgeschlossen wurde oder nicht.

Sofern der Abrechnungszeitraum abgeschlossen wurde, muss der Alteigentümer die Abrechnung erstellen. Ergeben sich Zahlungsansprüche (Guthaben oder Nachzahlungen), so sind diese zwischen Mieter und Alteigentümer auszugleichen.

Für den Fall, dass während der Abrechnungsperiode ein Eigentumswechsel erfolgt ist, ist der Neueigentümer in der Pflicht, die Abrechnung zu erstellen und alle Vorauszahlungen des Mieters zu berücksichtigen – auch diejenigen, die an den Alteigentümer geflossen sind. Zahlungsansprüche bestehen dann zwischen Neueigentümer und Mieter. Eine Zwischenabrechnung ist damit nicht erforderlich.