Kündigungssperrfrist

Mietrecht

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und schließlich verkauft, so kann sich der Erwerber gegenüber dem Mieter auf das Vorliegen bestimmter Kündigungsgründe erst nach drei Jahren – in bestimmten Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung sogar erst nach 10 Jahren – seit der Veräußerung berufen (§ 577a BGB). Dies gilt jedoch nur für den ersten Verkauf - die Frist beginnt mit diesem zu laufen. Kommt es zwischenzeitlich zu einem erneuten Verkauf, so beginnt die Frist nicht von neuem sondern läuft einfach weiter.

Diese Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt jedoch nur für Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB). Auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist diese Kündigungssperrfrist jedoch nicht, auch nicht analog anwendbar.

Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung getragen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden und der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch besonders gefährdet ist. Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar.

In Ergänzung dazu ist die Sperrfrist für Verwertungskündigungen eingeführt worden, um zu verhindern, dass infolge der (verlängerten) Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der dem Vermieter eine angemessene wirtschaftliche Verwertung sichern soll, an Bedeutung gewinnt, weil durch die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der wirtschaftliche Wert der Wohnung sinkt. Der Mieter hat deshalb gegen Kündigungen wegen Veräußerungsabsichten des Erwerbers denselben Schutz erhalten wie gegen Kündigungen wegen Eigenbedarfs.

Bei umgewandelten Sozialwohnungen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf völlig ausgeschlossen, solange die Sozialbindung gilt. Bei vorzeitiger Rückgezahlung der öffentlichen Fördergelder darf Eigenbedarf erst zehn Jahre danach angemeldet werden. Statt dieser verlängerten Sperrfrist gilt allerdings nur die normale wenn die Förderung maximal 1500 EUR betrug oder das Einkommen des Mieters inzwischen um mehr als 25 Prozent über der für Sozialwohnungen gültigen Grenze liegt.

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