Die Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB zum Schutz von Mietern bei der Begründung von Wohnungseigentum sind auch auf Fälle der Realteilung entsprechend anwendbar. Wird ein mit zu Wohnzwecken vermietetem Zweifamilienhaus bebautes Grundstück real geteilt, gilt daher die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auch für den Erwerber. Hintergrund ist, dass die Realteilung in ihrer Wirkung mit der Umwandlung in Wohnungseigentum vergleichbar ist, da sie den Verkauf einzelner Einheiten erleichtert und damit eine vergleichbare Gefährdungslage für Mieter schafft.
Diese Sperrfrist beschränkt sich jedoch auf Kündigungen, die auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gestützt werden, insbesondere Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen. Eine Ausdehnung der Sperrfrist auf Kündigungen nach § 573a BGB kommt nicht in Betracht. § 577a BGB ist eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift, die nur auf die ausdrücklich geregelten Fälle anwendbar ist. Eine planwidrige Regelungslücke besteht insoweit nicht, da der Gesetzgeber die Sperrfrist bewusst auf Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen beschränkt hat.
§ 573a BGB eröffnet dem Vermieter in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen er eine selbst bewohnt, die Möglichkeit der erleichterten Kündigung ohne Darlegung eines berechtigten Interesses, allerdings unter Einhaltung einer verlängerten Kündigungsfrist. Der Zweck dieser Regelung liegt in den besonderen Belastungen, die sich aus dem engen Zusammenleben von Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus ergeben können. Die Interessenlage unterscheidet sich damit grundlegend von den Fällen, die der Gesetzgeber in § 577a BGB erfassen wollte.
Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist auf Kündigungen nach § 573a BGB würde die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit des Vermieters, auf Konfliktsituationen in einem Zweifamilienhaus zu reagieren, erheblich einschränken. Da § 573a BGB selbst eine Ausnahmeregelung darstellt, ist sein Anwendungsbereich nicht durch eine erweiternde Auslegung des § 577a BGB zu beschneiden.
Diese Sperrfrist beschränkt sich jedoch auf Kündigungen, die auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gestützt werden, insbesondere Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen. Eine Ausdehnung der Sperrfrist auf Kündigungen nach § 573a BGB kommt nicht in Betracht. § 577a BGB ist eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift, die nur auf die ausdrücklich geregelten Fälle anwendbar ist. Eine planwidrige Regelungslücke besteht insoweit nicht, da der Gesetzgeber die Sperrfrist bewusst auf Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen beschränkt hat.
§ 573a BGB eröffnet dem Vermieter in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen er eine selbst bewohnt, die Möglichkeit der erleichterten Kündigung ohne Darlegung eines berechtigten Interesses, allerdings unter Einhaltung einer verlängerten Kündigungsfrist. Der Zweck dieser Regelung liegt in den besonderen Belastungen, die sich aus dem engen Zusammenleben von Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus ergeben können. Die Interessenlage unterscheidet sich damit grundlegend von den Fällen, die der Gesetzgeber in § 577a BGB erfassen wollte.
Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist auf Kündigungen nach § 573a BGB würde die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit des Vermieters, auf Konfliktsituationen in einem Zweifamilienhaus zu reagieren, erheblich einschränken. Da § 573a BGB selbst eine Ausnahmeregelung darstellt, ist sein Anwendungsbereich nicht durch eine erweiternde Auslegung des § 577a BGB zu beschneiden.
BGH, 23.06.2010 - Az: VIII ZR 325/09
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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