Sonderkündigungsrecht des Vermieters bei Einliegerwohnungen und Zweifamilienhäusern

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Das Mietverhältnis über eine sogenannte Einliegerwohnung unterliegt besonderen rechtlichen Rahmenbedingungen hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter. Wohnen Vermieter und Mieter unter einem Dach, entsteht eine besondere räumliche Nähe, die der Gesetzgeber durch spezielle Regelungen berücksichtigt.

Liegt kein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund vor, so gibt es bei einer Einliegerwohnung zwei Möglichkeiten, den Mietvertrag zu kündigen: die ordentliche Kündigung, die ein berechtigtes Interesse voraussetzt, und die erleichterte Kündigung ohne Angabe von Gründen nach § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft ist.

Wann ist die ordentliche Kündigung möglich?

Unabhängig von der besonderen Wohnsituation steht dem Vermieter stets die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB offen. Diese Kündigungsart erfordert jedoch ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Gesetzgeber nennt hierfür beispielhaft drei anerkannte Kündigungsgründe: die schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter, den Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts sowie die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

Für jeden dieser Kündigungsgründe müssen bestimmte, von Gesetz und Rechtsprechung geregelte Voraussetzungen vorliegen.

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben detailliert und nachvollziehbar dargelegt werden. Insbesondere bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter vernünftige und plausible Gründe anführen, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung benötigt. Die bloße Absicht, die Wohnung zukünftig selbst zu nutzen, genügt nicht.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und betragen gemäß § 573c BGB in der Regel drei Monate. Hat das Mietverhältnis fünf Jahre bestanden, verlängert sich die Frist für den Vermieter auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate.

Wann ist eine erleichterte Kündigung möglich?

Da die Voraussetzungen eines berechtigten Interesses, insbesondere des Eigenbedarfs, häufig Anlass für rechtliche Auseinandersetzungen sind, steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn er mit dem Mieter eng zusammenwohnt. Dies betrifft Mietverhältnisse in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Dies ermöglicht es dem Vermieter, das Mietverhältnis zu kündigen, ohne dass ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB vorliegen muss. Der Gesetzgeber trägt damit der besonderen Nähe und dem potenziell höheren Konfliktrisiko Rechnung, das aus dem engen Zusammenleben von Vermieter und Mieter resultieren kann.

Der entscheidende Vorteil für den Vermieter liegt darin, dass er keine Kündigungsgründe wie Eigenbedarf oder Vertragsverletzungen darlegen und beweisen muss. Als Ausgleich für diesen erheblichen Eingriff in den Mieterschutz verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist jedoch um drei Monate. Beträgt die reguläre Kündigungsfrist also beispielsweise drei Monate, so verlängert sie sich bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts auf sechs Monate.

Formelle Anforderungen an das Kündigungsschreiben

Für die Wirksamkeit der Kündigung sind einige formelle Anforderungen zu beachten.

Im Kündigungsschreiben muss sich der Vermieter ausdrücklich auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB berufen.

Das Kündigungsschreiben muss schriftlich verfasst werden. In ihm sind neben der Kündigung zwei Mitteilungen zu machen:

- der Mieter ist darauf hinzuweisen, dass der Vermieter mit der Weiternutzung der Mietwohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist und dem Entstehen eines Mietverhältnisses von unbestimmte Dauer nicht einverstanden ist (§ 545 BGB);

- der Mieter ist darüber zu belehren, dass ihm gegen die Kündigung das Recht zusteht, aus sozialen Gründen (Sozialklausel) Widerspruch einzulegen und dass dieser spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich beim Vermieter eingehen muss.

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass der Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter auch beweisbar ist, falls er diesen bestreiten sollte. Dies geschieht am besten dadurch, dass die Kündigung im Beisein eines neutralen Zeugen entweder an den Mieter übergeben oder zur üblichen Geschäftszeit in seinen Briefkasten eingeworfen wird.

Wann handelt es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen?

Die Anwendbarkeit des Sonderkündigungsrechts hängt maßgeblich von der baulichen Situation ab.

Die entscheidende Frage ist also, ob es sich um ein Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen handelt. Für die Auslegung des Begriffs „Gebäude“ ist nach ständiger Rechtsprechung die allgemeine Verkehrsauffassung entscheidend, nicht etwa formale Kriterien wie die grundbuchrechtliche Zuordnung. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass beispielsweise Reihenhäuser oder Doppelhaushälften jeweils als eigenständige Gebäude gelten, selbst wenn sie baulich miteinander verbunden sind (BGH, 23.06.2010 - Az: VIII ZR 325/09).

Umgekehrt reicht es für die Annahme eines einheitlichen Gebäudes aus, dass die Wohneinheiten räumlich miteinander verbunden sind und sich nicht vollständig voneinander trennen lassen. Überlappen sich die Grundrisse oder sind die Baukörper ineinander verschachtelt, spricht dies für ein einheitliches Gebäude. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungen über separate Eingänge verfügen oder unterschiedliche Hausnummern tragen (BGH, 25.06.2008 - Az: VIII ZR 307/07). Eine bauliche Trennung, wie sie für selbstständige Gebäude kennzeichnend ist, liegt nur vor, wenn die Einheiten vollständig voneinander abgegrenzt sind. Sind innerhalb eines Baukörpers also drei oder mehr voneinander abgetrennte Wohnungen vorhanden, die nach der Verkehrsauffassung nicht als eigenständige Gebäude wahrgenommen werden, handelt es sich um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen. Eine erleichterte Kündigung nach § 573a BGB ist in einem solchen Fall ausgeschlossen (LG Regensburg, 16.06.2025 - Az: 21 S 25/25).