Bei separat abgeschlossenen
Mietverträgen über eine Wohnung und einen Stellplatz besteht grundsätzlich eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Verträge. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden, wenn besondere Umstände auf einen übereinstimmenden Parteiwillen zur rechtlichen Einheit der Verträge schließen lassen. Maßgeblich ist hierbei die Gesamtauslegung der vertraglichen Vereinbarungen unter Berücksichtigung der objektiven Umstände und der Interessenlage beider Vertragsparteien.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, 12.10.2011 - Az:
VIII ZR 251/10; BGH, 14.12.2021 - Az: VIII ZR 95/20) sind Wohnungsmietvertrag und Stellplatzmietvertrag grundsätzlich getrennt zu behandeln, sofern sie unabhängig voneinander abgeschlossen wurden. Eine Ausnahme gilt, wenn die Umstände eindeutig für eine gewollte Einheitlichkeit sprechen. Ein solcher Wille wird regelmäßig angenommen, wenn sich Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück befinden und vertragliche Bestimmungen eine Abhängigkeit der beiden Mietverhältnisse erkennen lassen.
Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang eine Vertragsklausel, nach der der Stellplatzmietvertrag automatisch mit der Beendigung des Wohnraummietvertrages endet. Eine derartige Regelung dokumentiert nach allgemeiner Auslegung den beidseitigen Parteiwillen, beide Verträge nicht losgelöst voneinander zu behandeln. Sie begründet den rechtlichen Zusammenhang beider Vereinbarungen und spricht dafür, dass der Stellplatz als Annex zum Wohnraummietvertrag zu verstehen ist.
Auch eine zeitlich versetzte Begründung beider Mietverhältnisse steht der Annahme einer Einheitlichkeit nicht zwingend entgegen, wenn sich die Verträge inhaltlich aufeinander beziehen und die tatsächliche Nutzungssituation eine einheitliche Zweckbestimmung erkennen lässt. Die getrennte Mietzahlung oder unterschiedliche Kündigungsfristen sind in diesem Fall nicht ausschlaggebend, sofern die Vertragsgestaltung insgesamt den gemeinsamen Bindungswillen erkennen lässt.
Eine isolierte Kündigung des Stellplatzmietvertrages ist in einer solchen Konstellation unwirksam, da sie eine unzulässige Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses darstellen würde. Die rechtliche Behandlung hat in diesen Fällen einheitlich zu erfolgen; eine Beendigung kann nur im Zusammenhang mit der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses wirksam ausgesprochen werden.
