Nach
§ 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich benötigt.
Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf.
Benötigt der Vermieter hingehen nicht „die Räume“, sondern lediglich einen Raum der vermieteten Wohnung, so kann eine
Eigendarfskündigung darauf nicht gestützt werden.
Für einen Teilbedarf sieht das Gesetz eine Kündigungsmöglichkeit nicht vor. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts liegt in der einfachgesetzlichen Beschränkung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung auf Fälle, in denen die ganze Wohnung benötigt wird, auch kein Verstoß gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Die Fachgerichte dürfen deshalb nicht nur die Teilkündigung einer Wohnung für ausgeschlossen halten, sondern auch die Kündigung der ganzen Wohnung für einen Teilbedarf (vgl. BVerfG, 19.10.1993 - Az: 1 BvR 25/93).
Soweit das Bundesverfassungsgericht zu erkennen gegeben hat, dass es atypische Einzelfälle für möglich hält, in denen ein Teilbedarf ausnahmsweise gewichtiger sein kann als das Interesse des Mieters an einem Erhalt der Wohnung, liegt ein solcher atypischer Einzelfall nicht vor, wenn der Vermieter ein separates Arbeitszimmer zur Ausübung seiner freiberuflichen Tätigkeit und als Soloselbständiger benötigt, um künftig vermehrt von zu Hause aus zu arbeiten. Es mag zwar eine Besonderheit darstellen, dass die benachbarte Lage der von den Parteien bewohnten Wohnungen bautechnisch die Möglichkeit eröffnet, ein Zimmer der vermieteten Wohnung in die Wohnung des Vermieters zu integrieren. Das allein reicht aber ohne zusätzliche Gründe, aus denen die Integration im konkreten Fall von besonderem Gewicht ist, für die Annahme eines solchen atypischen Einzelfalls nicht aus. Das gilt mit Blick auf das Interesse des Mieters am Erhalt der Wohnung auch unter Berücksichtigung des geltend gemachten Umstandes, dass der Vermieters die Arbeit wegen des fehlenden separaten Arbeitszimmers immer „vor Augen“ habe.
