Beendigung eines Vertrags zwischen WEG und einem Eigentümer

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Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Von dieser mietete die Klägerin einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgaragenstellplatz, den sie seit März 2006 den Mietern einer ebenfalls in der Anlage befindlichen Eigentumswohnung untervermietet. Mit Schreiben vom 27. März 2006 setzte sie die Verwalterin hiervon in Kenntnis. Diese forderte mit Schreiben vom 29. Juni 2009 die Beendigung der Untervermietung und kündigte für den Fall der Fruchtlosigkeit die fristlose Kündigung des Mietvertrages an. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2009 erklärte ein von der Verwalterin beauftragter Rechtsanwalt namens der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Berufung auf „die unerlaubte Weitervermietung“ die fristlose und hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietvertrages zum 31. Januar 2010. Dem Kündigungsschreiben beigefügt waren eine dem Anwalt von der Verwalterin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilte Vollmacht vom 29. Oktober 2009 sowie eine von einem Mitglied des Verwaltungsbeirats am 11. Juli 2002 unterzeichnete Vollmachtsurkunde, nach der die Verwalterin u.a. befugt ist, Verträge abzuschließen und zu kündigen sowie in einzelnen Angelegenheiten Untervollmachten zu erteilen.

Ohne die Vollmacht zu bestreiten bat die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben vom 6. November 2009 um die Einräumung einer Frist zur Stellungnahme. Mit weiterem Schreiben vom 20. November 2009 dankte sie zunächst „für die gewährte Fristverlängerung“ und wies sodann die Kündigung mit der Begründung zurück, es werde die Legitimation der Verwalterin bestritten, derartige Ansprüche geltend zu machen.

Durch auf der Eigentümerversammlung vom 7. Mai 2010 gefassten Mehrheitsbeschluss genehmigten die Wohnungseigentümer die Kündigung vom 29. Oktober 2009 und ermächtigten die Verwalterin, einen Räumungsanspruch „erforderlichenfalls“ gerichtlich geltend zu machen.

Die gegen diesen Beschluss gerichtete Beschlussmängelklage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Die Revision hat das Landgericht nach dem Tenor des Berufungsurteils ohne Einschränkungen zugelassen. In den Entscheidungsgründen heißt es, das Rechtsmittel werde zur Klärung der Frage zugelassen, ob „die Genehmigung einer von einem vollmachtlosen Vertreter erklärten Kündigung rechtlich nach § 180 Satz 2 BGB überhaupt möglich ist“. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Das Berufungsgericht verneint das Vorliegen von Nichtigkeitsgründen. Formale Beschlussmängel lägen nicht vor. Der Beschluss entspreche auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kündigung sei jedenfalls von der Mehrheit der Wohnungseigentümer wirksam genehmigt worden. Entgegen einer von dem Oberlandesgericht Celle vertretenen Rechtsauffassung (OLG Celle, 02.12.1998 - Az: 2 U 60/98) erfasse § 180 Satz 2 BGB nach Wortlaut und Sinn und Zweck auch Kündigungserklärungen. Die Normvoraussetzungen seien erfüllt, weil die Klägerin ein Fehlen der Vollmacht erst knapp drei Wochen nach Zugang der Kündigung und damit nicht rechtzeitig beanstandet habe. Die Möglichkeit der Verlängerung der „Prüffrist“ durch den Kündigenden sehe das Gesetz nicht vor. Es bestehe auch kein Bedarf dafür, den Zeitraum der Genehmigungsfähigkeit entsprechend § 626 BGB einzuschränken.

Ebenfalls nicht zu beanstanden sei der Beschluss, soweit darin der Verwalterin die Befugnis erteilt werde, den Räumungsanspruch ggf. gerichtlich durchzusetzen. Insoweit handle es sich lediglich um einen Vorbereitungsbeschluss, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, weil die darin in Aussicht genommene Klageerhebung nicht jeder rechtlichen Grundlage entbehre. Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass die Rechtmäßigkeit der Kündigung vollen Umfangs bereits bei der Beurteilung des Beschlusses zu überprüfen sei, scheitere die Klage daran, dass die Überlassung der Mietsache an einen Untermieter grundsätzlich nach § 540 BGB unzulässig sei. Bei dieser Sachlage hätte es der Klägerin obgelegen, eine gleichwohl bestehende Unzulässigkeit der Kündigung schlüssig darzulegen. Das sei nicht geschehen.