§ 573a Abs. 1 BGB ermöglicht dem Vermieter die Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, ohne dass ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB erforderlich ist. Maßgeblich ist damit die Frage, ob die jeweilige bauliche Anlage als Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist.
Für die Auslegung des Begriffs „Gebäude“ ist die Verkehrsauffassung entscheidend. Nicht maßgeblich ist die grundbuchrechtliche Zuordnung. Reihenhäuser oder Doppelhaushälften gelten danach jeweils als eigenständige Gebäude (BGH, 23.06.2010 - Az: VIII ZR 325/09). Demgegenüber reicht es für die Annahme eines einheitlichen Gebäudes aus, dass die Wohneinheiten räumlich miteinander verbunden sind, auch wenn sie über separate Eingänge verfügen, keine gemeinschaftlich genutzten Flächen bestehen oder einzelne Wohnungen eine abweichende Hausnummer tragen (BGH, 25.06.2008 - Az: VIII ZR 307/07).
Eine bauliche Trennung, wie sie für selbstständige Gebäude kennzeichnend ist, liegt nur dann vor, wenn die Einheiten vollständig voneinander abgegrenzt sind und nicht in Grundrissen oder Baukörper ineinander übergreifen. Überschneidungen der Grundrisse oder Fassadenmerkmale sprechen gegen die Selbstständigkeit einzelner Teile und für die Annahme eines einheitlichen Gebäudes.
Sind innerhalb eines Baukörpers drei voneinander abgetrennte Wohnungen vorhanden, die räumlich überlappen und nach der Verkehrsauffassung nicht als eigenständige Gebäude wahrgenommen werden, handelt es sich um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen im Sinne von § 573a BGB. Eine erleichterte Kündigung nach dieser Vorschrift kommt in diesem Fall nicht in Betracht.
Für die Auslegung des Begriffs „Gebäude“ ist die Verkehrsauffassung entscheidend. Nicht maßgeblich ist die grundbuchrechtliche Zuordnung. Reihenhäuser oder Doppelhaushälften gelten danach jeweils als eigenständige Gebäude (BGH, 23.06.2010 - Az: VIII ZR 325/09). Demgegenüber reicht es für die Annahme eines einheitlichen Gebäudes aus, dass die Wohneinheiten räumlich miteinander verbunden sind, auch wenn sie über separate Eingänge verfügen, keine gemeinschaftlich genutzten Flächen bestehen oder einzelne Wohnungen eine abweichende Hausnummer tragen (BGH, 25.06.2008 - Az: VIII ZR 307/07).
Eine bauliche Trennung, wie sie für selbstständige Gebäude kennzeichnend ist, liegt nur dann vor, wenn die Einheiten vollständig voneinander abgegrenzt sind und nicht in Grundrissen oder Baukörper ineinander übergreifen. Überschneidungen der Grundrisse oder Fassadenmerkmale sprechen gegen die Selbstständigkeit einzelner Teile und für die Annahme eines einheitlichen Gebäudes.
Sind innerhalb eines Baukörpers drei voneinander abgetrennte Wohnungen vorhanden, die räumlich überlappen und nach der Verkehrsauffassung nicht als eigenständige Gebäude wahrgenommen werden, handelt es sich um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen im Sinne von § 573a BGB. Eine erleichterte Kündigung nach dieser Vorschrift kommt in diesem Fall nicht in Betracht.
LG Regensburg, 16.06.2025 - Az: 21 S 25/25
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