Übernimmt ein Mieter anteilig die Kosten der Gebäudeversicherung seines Vermieters durch Umlage, führt dies zu einer stillschweigenden Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit entsprechend § 61 VVG. Der Mieter ist in diesem Fall nicht anders zu behandeln, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Diese Haftungsbeschränkung ergibt sich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zwischen Mieter und Vermieter.
Der Mieter, der durch Prämienzahlung zur Schadensdeckung beiträgt, kann erwarten, dass seiner Leistung eine entsprechende Gegenleistung gegenübersteht - nämlich die gleiche Haftungsprivilegierung wie der Vermieter selbst. Der Vermieter hat umgekehrt kein berechtigtes Interesse daran, sich Ansprüche gegen den Mieter unbeschränkt zu erhalten, obwohl dieser bereits durch Versicherungsprämien zur Deckung beigetragen hat.
Die Einbeziehung einer Privathaftpflichtversicherung des Mieters wäre unbillig, da dem Mieter keine zusätzlichen Kosten entstehen sollen, nachdem er bereits anteilig die Gebäudeversicherungsprämie übernommen hat. Auch die Versicherung wird durch diese stillschweigende Haftungsbeschränkung nicht schlechter gestellt als bei Eigennutzung durch den Vermieter. Ein möglicherweise erhöhtes Haftpflichtrisiko aufgrund mehrerer Mietparteien kann durch entsprechend höhere Prämien abgedeckt werden.
Die konkludente Haftungsbegrenzungsvereinbarung erstreckt sich auf sämtliche durch den Mieter verursachten Schäden am Gebäude, nicht nur auf Schäden in der vom Mieter bewohnten Wohnung. Eine Begrenzung der Haftungsprivilegierung ausschließlich auf die eigene Wohneinheit würde im Umkehrschluss bedeuten, dass jeder Mieter die gesamte Gebäudeversicherungsprämie zahlen müsste, um auch für Schäden in anderen Mieteinheiten abgesichert zu sein. Dies hätte zur Folge, dass die Versicherung ein Vielfaches der geschuldeten Prämien erhielte - eine offensichtlich unbillige Lösung.
Vorliegend betrafen die Schäden nicht nur die Wohnung des Mieters, sondern auch zwei darunter liegende Wohnungen. Dies hat jedoch keine Auswirkungen auf die Haftungsbeschränkung, die auch diese weiteren Schäden umfasst.
Die Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gilt nicht nur für vertragliche Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages, sondern erstreckt sich auch auf deliktische Ansprüche einschließlich solcher aus Gefährdungshaftung. Der Grundgedanke, dass der Mieter als Prämienzahler gegenüber der Versicherung nicht schlechter stehen soll als der Versicherungsnehmer selbst, gebietet diese umfassende Anwendung.
Bei vertraglichen Ansprüchen wird die Gleichstellung durch die stillschweigende Haftungsbegrenzung im Hinblick auf § 61 VVG erreicht. Diese Privilegierung muss konsequenterweise auch für die deliktische Haftung gelten. Eine Gefährdungshaftung nach § 833 BGB ist daher ausgeschlossen, wenn dem Mieter weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Der Versicherungsnehmer selbst könnte nämlich trotz Haftung nach § 833 BGB aufgrund der Haftungsbeschränkung des § 61 VVG von der Versicherung nicht in Regress genommen werden. Die gleiche Behandlung muss für den prämienleistenden Mieter gelten.
Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt worden ist. Dies ist der Fall, wenn einfachste, ganz naheliegende Erwägungen nicht angestellt oder das nicht beachtet worden ist, was im gegebenen Fall jedem ohne weiteres einleuchten musste. Dabei sind auch subjektive Umstände zu berücksichtigen, sodass dem Handelnden nur ein besonders schweres Verschulden anzulasten ist.
Vorliegend beruhte der Schaden auf einer Verkettung unglücklicher Umstände, die für den Mieter nicht vorhersehbar war. Zwar war noch absehbar, dass ein im Gäste-WC eingesperrter Hund eine dort belassene Toilettenpapierrolle zerfetzt. Der Mieter musste jedoch nicht damit rechnen, dass der Hund erstens mit dem Toilettenpapier das Abflussrohr des Waschbeckens verstopft und zweitens anschließend den Wasserhahn öffnet, wodurch es zum Überlaufen und erheblichen Wasserschäden kam.
Dem Mieter war zugute zu halten, dass er aus seiner Sicht alle zur Schadensverhinderung erforderlichen Maßnahmen getroffen hatte: Er hatte das Gäste-WC bis auf die Toilettenpapierrolle leergeräumt, Nachbarn gebeten, ihn per Handy zu informieren, falls der Hund unruhig würde, und der Hund war bereits mehrfach ohne negative Vorfälle eingesperrt worden. Der Schaden musste sich ihm daher nicht aufdrängen.
