Feuchtigkeitsschäden sind auch bei zu Verdacht offenbaren

Der Verkäufer eines Hauses muss Feuchtigkeitsschäden bereits dann ungefragt offenbaren, wenn mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden zumindest gerechnet wird oder eine erfolgte Sanierung in dieser Hinsicht zweifelhaft erscheint; andernfalls liegt ein arglistiges Verschweigen von Mängeln vor.

Vorliegend konnte jedoch nicht festgestellt werden, dass dem Verkäufer die vom Kläger monierten Feuchtigkeitsschäden bekannt waren oder er mit diesen rechnete. Ein Schadensersatzanspruch gwegen arglistigen Verhaltens ist in diesem Fall nicht begründet.

Hierzu führte das Gericht aus:

Auf der Grundlage des sich im Berufungsrechtzug darstellenden Sach- und Streitstandes kann nicht festgestellt werden, dass den Klägers ein Schadensersatzanspruch gemäß § 463 BGB a.F. bzw. aus anderen Rechtsgründen zusteht.

Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 463 BGB a.F. wegen Fehlens zugesicherter Eigenschaften kommt nicht in Betracht. Zwar hat der Beklagte in dem notariellen Kaufvertrag vom 30.6.1999 „versichert, dass ihm keine wesentlichen oder versteckten Mängel bekannt sind“. Eine solche Erklärung des Verkäufers stellt jedoch keine Zusicherung von Eigenschaften dar.

Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 463 BGB a.F. wegen arglistigen Verhaltens des Beklagten ist ebenfalls nicht begründet. Soweit auf der Grundlage des sich im Berufungsrechtszug darstellenden Sach- und Streitstandes ein arglistiges Verhalten allein wegen Verschweigens offenbarungspflichtiger Tatsachen in Betracht kommt, kann nicht festgestellt werden, dass die Voraussetzungen einer Haftung des Beklagten insoweit vorliegen. Denn es liegen keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür vor bzw. es ist nicht nachgewiesen, dass die (offenbarungspflichtigen) Umstände, die der Beklagte verschwiegen haben soll, vorliegen bzw. der Beklagte von den Umständen, mit denen die Kläger ein arglistiges Verhalten des Beklagten begründen, Kenntnis gehabt hat. Das Vorliegen offenbarungspflichtiger Mängel bzw. Umstände sowie die Kenntnis des Anfechtungsgegners hiervon ist jedoch notwendige Voraussetzung für eine Haftung aus § 463 BGB a.F., die der Käufer (hier: die Kläger) darzulegen und zu beweisen hat.

Anerkanntermaßen muss der Verkäufer Feuchtigkeitsschäden, die an dem Hausanwesen aufgetreten sind, ungefragt offenbaren, und zwar auch dann, wenn ein bereits erfolgter Sanierungsversuch zweifelhaft erscheint oder der Verkäufer zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen bloßen Verdacht hat. Die Verletzung einer entsprechenden Offenbarungspflicht setzt also voraus, dass es sich um Feuchtigkeitsschäden handelt, die dem Verkäufer bekannt waren bzw. mit denen er zumindest rechnete. Dass dem Beklagten die von den Klägern geltend gemachten Feuchtigkeitsschäden bekannt gewesen sind oder er mit solchen gerechnet hat, kann nicht festgestellt werden.